오늘은 “공인중개사법령 및 실무” 금지행위 / 중개보수에 대해서 정리한 내용을 아래에 작성해 두었습니다. 편하실때 쓰윽 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^
금지행위
법 33조 제1항의 금지행위 (개공사 등)
- 중개대상물 매매업
➀ 중개대상물에 대한 임대업 -> 금지행위 아님.
➁ 계속 반복적인 영리목적 행위 금지 -> 1회성 매매는 허용
➂ 매매 상대방이 의뢰인인 경우는 직접거래 (3+3)
- 무등록업자 협조행위
➀ 무등록업자라는 사실 인식 필요
➁ 협조행위
– 그를 통하여 중개의뢰 받는 행위 (거래성사 여부 상관 X)
– 자기명의 이용하게 하는 행위
- 법정보수 초과수수
➀ 초과부분 무효(부당이득반환)
➁ 순가중개계약 -> 계약자체는 금지행위가 아니지만, 법정보수 초과수수는 금지행위임.
➂ 판례
√ 개공사가 토지소유자와 택지조성, 분양계약을 체결: 분양에 따른 수익금 -> 금지행위 X
√ 개공사가 액면금액에 보수한도를 초과한 당좌수표를 받고, 부도처리로 수령 X -> 금지행위 O
√ 개공사가 중개보수산정에 대한 지자체의 조례 잘못해석 -> 초과수수 -> 금지행위 O
- 거짓된 언행
➀ 거래상의 중요사항: 확인설명 사항과 대체로 일치
➁ 고의에 의한 경우에 해당 -> 과실의 경우 금지행위 아님
➂ 의뢰인의 판단을 그르친 경우 해당 (금전상의 손해발생 여부 상관X)
- 증서 중개 및 매매업
➀ 관련증서 (O) -> 입주자저축증서, 주택상환사채
➁ 관련증서 (X) -> 아파트분양권, 상가분양계약서
- 직접거래 쌍방대리 -> 단속규정, 거래당사자간의 계약에 효력X
➀ 직접거래 상대방.중개의뢰인 (대리인.수임인 포함)
➁ 거래의형태 및 계속성, 반복성 불문
➂ 일방대리, 이행업무에 대한 쌍방대리는 금지행위가 아님.
- 투기조장행위
➀ 탈세목적 미등기부동산 매매 중개 (전매차익 발생여부 상관 X)
➁ 권리변동제한 부동산 매매 중개
- 시세조장행위
– 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적을 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 불 우려가 있는 행위
- 단체 구성 부당 공동행위
– 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위
법 33조 제2항의 금지행위 (누구든지)
– 안내문 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정가격 이하로 중개를 위뢰하지 아니하도록 유도하는 행위
– 개공사 등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시/광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 현저하게 높게 표시/광고하도록 유도하는 행위
– 안내문이나 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하게 높게 표시/광고 또는 중개하는 특정 개공사 등에게만 중개의뢰를 하도록 유도함으로써 다른 개공사등을 부당하게 차별하는 행위
– 안내문 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개공가등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위
– 정당한 사유 없이 개공사등의 중개대상물에 대한 정당한 표시/광고를 방해하는 행위
부동산거래질서교란행위 (중개대상물 표시광고에 대한부분이 빠져있음..)
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- 등록증.자격증 양도/대여하거나 양수/대여 받은 경우 및 알선 등
- 공인중개사 자격/명칭 사칭, 게시의무/명칭사용의무 위반
- 거짓/부정등록, 무등록 중개업
- 중개보조원 고용인원 초과 / 중개보조원 고지의무 위반
- 이중등록, 이중소속 / 이중사무소, 임시시설물 설치
- 금지행위
- 중개법인 겸업위반
- 확인 설명의무 위반, 주택임대차 중개시 설명의무 위반
- 거래계약서 거짓 기재, 이중계약서 작성
- 비밀준수의무 위반
- 부동산거래신고의무, 부동산거래 해제 등의 신고의무위반
- 부동산거래신고 금지행위 위반
부동산거래질서교란행위 신고센터
- 신고접수 (서면)
➀ 신고인/피신고인 인적사항
➁ 교란행위 발생일시, 장소 및 내용
➂ 신고사항 증거자료, 참고인 인적사항
➃ 그 밖에 신고처리 필요사항
- 종결처리 (국토교통부장관 승인)
➀ 신고내용이 명백히 거짓인 경우
➁ 신고인이 보완요청에 따른 보완을 하지 않은 경우
➂ 처리결과 통보한 신고사항에 대해 정당한 사유 없이 재신고한 경우 (새로운 사실 증거X)
➃ 신고내용이 이미 수사중, 재판계류중, 법원판결로 확정된 경우
중개보수 및 실비
중개보수
- 한도초과 보수약정 효력 -> 초과부분 무효
- 복합건물 중 주택면적 1/2 이상 -> 주택적용
- 지급시기: 약정 -> 거래대금 지급이 완료된 날
거래금액 산정방법
- 분양권: 기 납입금액 + 프리미엄
- 교환: 교환대상 물건 중 높은 금액 적용
- 임대차: [보증금+(월차임x100)] -> 5천만원 미만인 경우 : [보증금+(월차임x70)]
- 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만 인정
중개보수 관련 판례
- 개공사가 지자체 조례를 잘못 해석하여 초과수수 -> 초과수수에 해당함.
- 공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 중개한 경우 -> 중개를 업으로 한 것이 아니라면 중개보수 지급약정이 무효는 아니고, 다만 그 중개보수의 약정이 부당하게 과다한 경우 감액된 보수만을 청구할 수 있음.
- 공인중개사법의 보수 제한 규정은 공매대상 부동산 취득 알선에 대해서도 적용된다.
- 중개대상물에 대한 계약이 완료되지 않을 경우도 보수지급을 약정할 수 있으며, 중개보수 한도를 초과할 수 없음.
주택
- 국토교통부령에서 정하는 범위내 -> 시.도 조례로 정함 (중개사무소, 분사무소 소재지)
- 국토교통부령이 정하는 범위
주택 외
- 국토교통부령으로 정함
- 오피스텔 (전용면적 85 제곱미터 이하 / 입식부엌 / 화장실 / 욕실)
√ 매매/교환: 상한요율 0.5%
√ 임대차 등: 상한요율 0.4%
- 그 외 중개대상물 (위의 오피스텔 제외 토지나 상가 등)
√ 거래금액의 0.9%내 상호협의하여 결정
√ 요율 범위 내 받고자 하는 상한 요율을 보수표에 명시하고 초과수수 금지
실비
- 실비의 종류 및 부담자
√ 권리관계 확인 소요실비 -> 이전의뢰인
√ 반환채무이행 보장 소요실비 -> 취득의뢰인
- 실비의 한도 및 청구
√ 국토교통부령 -> 시도조례 (중개대상물 종류 불문)
√ 계약 체결 무관, 중개보수와 별도 수령
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