오늘은 35회 공인중개사 이의제기 가능성이 있는 문제에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 그중에서도 민법 이의제기로 54번, 63번, 67번문제에 대해 알아보도록 하겠습니다.
이의제기 문제
■ 민법 54번 문제
공단의 가답안은 2번을 정답으로 처리하였으나 ‘모두 정답’으로 처리하여야 한다.
甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하여 인도하였고, 乙은 그 토지를 점유·사용하다가 다시 丙에게 매도하여 인도하였다. 甲과 乙은 모두 대금 전부를 수령하였고, 甲·乙·丙 사이에 중간생략등기의 합의가 있었다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) 제35회
① 甲은 丙을 상대로 소유물반환을 청구할 수 있다.
② 甲은 乙을 상대로 소유물반환을 청구할 수 없다.
③ 丙은 직접 甲을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
④ 丙은 乙을 대위하여 甲을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
⑤ 만약 乙이 인도받은 후 현재 10년이 지났다면, 乙은 甲에 대해 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
가답안 ②
이의신청 답안 – 모두 정답
가답안이 정답이 되기 위해서는 문제에 “토지거래허가구역 밖”이라는 전제가 들어가야 한다. 만일 주어진 사례가 토지거래허가구역 내라면 모두 옳은 지문이 될 수 있다.
국토이용관리법에 의하여 허가를 받아야 하는 토지거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약인 경우에는 허가 여부를 기다릴 것도 없이 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없는바, 토지거래허가구역 내의 토지가 거래허가를 받거나 소유권이전등기를 경료할 의사 없이 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 소유자 갑으로부터 부동산중개업자인 을, 병을 거쳐 정에게 전전매매한 경우, 그 각각의 매매계약은 모두 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없고, 각 매수인이 각 매도인에 대하여 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없으며, 따라서 정이 이들을 순차 대위하여 갑에 대한 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 대위행사할 수도 없다(대판 1996. 6. 28. 96다3982).
본 판례에 따르면 토지거래허가구역에서 전매차익을 노리고 중간생략의 합의를 하였다면 각각의 매매가 모두 확정적 무효가 되는 것이므로 모두 옳은 지문이 될 수 있다.
따라서 명확하지 않게 출제된 것을 수험생의 불이익으로 돌리는 것은 부당하므로 모두 정답으로 처리되어야 한다.
■ 민법 63번 문제
공단의 가답안은 1번을 정답으로 처리하였으나 ‘1,2 또는 모두 정답’으로 처리하여야 한다.
甲은 2020. 1. 1. 乙에게 1억원을 대여하면서 변제기 2020. 12. 31., 이율 5%, 이자는 매달 말일 지급하기로 약정하였고, 그 담보로 당일 乙소유 토지에 저당권을 취득하였다. 乙이 차용일 이후부터 한 번도 이자를 지급하지 않았고, 甲은 2023. 7. 1. 저당권실행을 위한 경매를 신청하였다. 2023. 12. 31. 배당절차에서 배당재원 3억원으로 배당을 실시하게 되었는데, 甲은 총 1억 2,000만원의 채권신고서를 제출하였다. 甲의 배당금액은?(甲보다 우선하는 채권자는 없으나 2억원의 후순위저당권자가 있고, 공휴일 및 소멸시효와 이자에 대한 지연손해금 등은 고려하지 않음)
① 1억 500만원
② 1억 1,000만원
③ 1억 1,500만원
④ 1억 1,750만원
⑤ 1억 2,000만원
가답안 ①
이의신청 답안 ①,② 또는 모두 정답
다음과 같은 이유로 ①,② 또는 모두 정답이 되어야 한다.
- 저당권설정 등기시에 이자 및 그 발생기ㆍ지급시기는 약정이 있는 경우에 기록하도록 되어있고(부동산 등기법 제75조 제4호) 등기하지 않은 이자는 담보되지 않는다. 가답안과 같이 1억 1,000만원이 甲에게 배당되려면 주어진 문제에 이자가 등기되었다고 명시하여야 함에도 불구하고 그 표현이 누락되어 있다. 따라서 등기되지 않은 이자는 담보되지 않으므로 이자의 등기여부가 명확하지 않는한 1억 500만원도 정답으로 처리하여야 한다.
- 경매를 신청한 채권자는 甲이다. 그렇다면 甲은 경매집행비용을 예납한 것이고 경매시에 그 집행비용도 가장 먼저 배당을 받게된다. 주어진 문제에서 “집행비용은 고려하지 않는다.”라는 전제가 들어가 있지 않으므로 집행비용이 포함되면 1억 1,000만원을 넘는 금액을 배당받게 된다.
따라서 모두 정답으로 처리되어야 한다.
■ 민법 67번 문제
공단의 가답안은 4번을 정답으로 처리하였으나 ‘2,4 복수정답’으로 처리하여야 한다.
계약체결상의 과실책임에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
| ㄱ. 계약이 의사의 불합치로 성립하지 않는다는 사실을 알지 못하여 손해를 입은 당사자는 계약체결 당시 그 계약이 불성립될 수 있다는 것을 안 상대방에게 계약체결상의 과실책임을 물을 수 있다.
ㄴ. 부동산 수량지정 매매에서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우 그 부분의 원시적 불능을 이유로 계약체결상의 과실책임을 물을 수 없다. ㄷ. 계약체결 전에 이미 매매목적물이 전부 멸실된 사실을 알지 못하여 손해를 입은 계약당사자는 계약체결 당시 그 사실을 안 상대방에게 계약체결상의 과실책임을 물을 수 있다. |
① ㄱ② ㄴ③ ㄱ, ㄷ④ ㄴ, ㄷ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ
가답안 ④
이의신청 답안 ②,④
다음과 같은 이유로 복수정답 처리를 하여야 한다.
ㄷ. 계약체결 전에 이미 매매목적물이 전부 멸실된 사실을 알지 못하여 손해를 입은 계약당사자는 계약체결 당시 그 사실을 안 상대방에게 계약체결상의 과실책임을 물을 수 있다.
이 지문을 옳은 지문으로 처리하였다.
그러나 이는 완전한 문장이 아니므로 틀린 지문으로 볼 수 있다.
제535조 제2항에서 계약체결상의 과실책임을 묻기 위해서는 손해를 입은 자가 선의뿐만 아니라 무과실까지 갖출 것을 요구하고 있다.
그러나 지문은 단지 “전부 멸실된 사실을 알지 못했다”고만 기술하고 있을 뿐 과실여부에 대해서는 명시하지 않고 있다.
본 지문은 옳은 지문이 되기 위해서는 “전부 멸실된 사실을 과실 없이 알지 못했다”고 표현하였어야 하고 과실여부가 누락된 ㄷ지문은 옳은 지문으로 볼 수 없다.
따라서 ②도 복수정답 처리가 되어야 한다.