오늘은 35회 공인중개사 이의제기 가능성이 있는 문제에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 그중에서도 중개사법 이의제기로 33번 문제에 대해 알아보도록 하겠습니다.
■ 공인중개사법 및 중개실무 33번 문제
공단의 가답안은 ⑤번을 정답으로 처리하였으나 ‘답 없음(모두 정답)’으로 처리하여야 한다.
출제자는 이번 제35회 공인중개사시험 공인중개사법령 및 중개실무 문제 33번을 “개업공인중개사가 중개의뢰인에게 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차를 중개하면서 임대인을 상대로 지상건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있는 임차인에 대하여 설명하였다. 이에 해당하는 자를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따르며, 특별한 사정은 고려하지 않음)”이라고 출제하였다.
또한, 33번 문제의 제시문 ‘ㄹ’에 “토지에 지상권이 설정된 경우 지상권자로부터 그 토지를 임차하여 건물을 신축한 임차인”이라고 출제하였다.
한편, 이 시험의 위탁기관인 한국산업인력공단은 2024.10.26.일 발표한 가답안에서 해당 지문을 ‘옳은 지문 즉, 해당하는 자’로 처리하여 정답으로 발표한 사실이 있다.
그러나 이 지문은 우리 대법원 판례와 명백히 대치되는 오류가 있다.
일단, 우리 민법 제643조에 “건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.”라고 규정하고 있으며, 동법 제283조 제2항에 “지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있다.
이와 관련하여 우리 대법원은 “건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지 소유자인 임대인이다. 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지를 임대한 경우에 임대인은 특별한 사정이 없는 한 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없다.”라고 판시하고 있다(대법원 2022. 4. 14. 선고 2020다254228, 254235 판결).
따라서, 33번의 제시문 ‘ㄹ’에 “토지에 지상권이 설정된 경우 지상권자로부터 그 토지를 임차하여 건물을 신축한 임차인”이라고 출제하였는바, 문맥상 임차인은 지상물매수청구권 행사의 상대방인 토지 소유자로부터 토지를 임차한 임차인은 아닌 것이다. 즉, 이 지문은 대법원 판례와 명백히 대치된다.
이의제기 결론
‘ㄹ’지문이 옳은 지문이 될 수 없다면 ‘ㄴ’과 ‘ㄹ’이 포함되어 있는 문항이 정답이 되어야 하는바 선택지가 없다. 따라서 오류를 인정하여 답 없음(모두 정답)으로 처리하여야 한다.