세법 요약노트 Part. 6 취득세

오늘은 공인중개사 2차 시험과목 중 하나인 세법, 그중에서도 지방세인 취득세 에 대해서 포스팅 해보도록 하겠습니다. 편하실 때 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^

취득세

취득세의 특징:

• 도세: 특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도
• 물세: 과세물건에 대하여 물건별로 과세
• 종가세/비례세율: 물건 가액을 과세표준으로 하는 종가세, 과세표준 크기에 관계없이 동일한 세율을 적용하는 차등비례세율
• 신고납부: 납세의무자가 과세관청에 과세표준과 세액을 신고하고 납부
• 행위세/유통세: 소유권 이전단계의 유통세, 취득행위에 대한 행위세

용어의 정의

• 현황부과
  • 과세물건의 취득당시 사실상 현황에 따라 부과
• 열거주의
  • 취득세는 지방세법에 열거된 과세물건에 대하여 과세
• 연부취득
  • 매매계약상 대금을 2회이상에 걸쳐 연 1회 균등액으로 분할하여 지급하는 매매형태
• 중과기준세율
  • 부동산취득의 세율에 가감하거나 특례세율 적용기준이 되는 세율로서 1000분의 20
• 신고납부
  • 1차적으로 납세의무자가 과세표준과 세액을 신고하면 납세의무가 확정
  • 다만, 신고하지 아니하면 2차적으로 지자체가 과세표준과 세액을 결정하여 확정

부동산 등 취득의 구분

• 원시취득
  • 소유권 보존등기
  • 토지의 매립, 간척, 건축 (신축, 재축), 점유시효취득, 제조, 조립, 건조
  • 수용재결로 취득 시 제외
• 승계취득
  • 소유권 이전등기
  • 유상승계: 매매/교환/현물출자
  • 무상승계: 상속/증여/기부
• 간주취득
  • 토지의 지목변경으로 인한 가액증가
  • 건축물의 개수로 인한 가액증가
  • 과점주주: 50% 초과시 (법인 설립당시 제외)
  • 차량 등의 종류변경에 의한 가액증가

지방세법상 부동산

• 토지
  • 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지
• 건축물
  • 건축법에 따른 건축물 (토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이와 유사한 형태의 건축물을 포함)
  • 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레져시설, 저장시설, 도크시설, 접안시설, 급수 및 배수시설, 에너지 공급시설
  • 앞의 두가지에 딸린 시설물 (승강기, 발전시설, 구내의 변전 및 배전시설, 난방용 온수 및 열공급설, 중앙조절식 에어컨, 부착된 금고, 교환시설, 자동관리빌딩시스템 등)

취득세 과세대상

• 취득세 과세대상은 열거주의에 따라 아래와 같으며, 사실상 현황에 따라 부과

부동산 (토지 + 건축물)	차량 (원시취득 제외)	기계장비 (원시취득 제외)	선박 (원시취득 제외)	항공기 (원시취득 제외)	입목 (벌채상태 제외)
광업권 (출원취득 면제)	어업권 (출원취득 면제)	양식업권 (출원취득 면제)	회원권 (골프, 승마)	회원권 (콘도, 요트)	종합체육시설 이용권

취득세 납세의무자

사실상 취득자	등기여부에 관계없이 소유권을 취득한 자
주체구조부 취득자	건축물 중 조작설비, 부대설비를 설치 시
상속인	상속인 각자가 상속받은 취득물건에 대하여
주택조합의 조합원	재건축조합이 조합원용으로 취득하는 주택
변경시점의 소유자	토지의 지목변경 시점에 해당 토지 소유자
조합원	도시개발사업으로 환지 받은 토지
사업시행자	도시개발사업시행으로 체비지 또는 보류지

취득세 납세의무범위

• 배우자 등의 취득
  • 배우자 또는 직계존비속간의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여취득으로 간주, 다만 아래의 어느 하나에 해당하는 경우 유상취득으로 간주함.
    1. 경/공매를 통한 취득
    2. 파산선고로 인한 취득
    3. 등기 등록이 필요한 부동산을 서로 교환하는 경우
    4. 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우
• 부담부증여
  • 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산 등을 유상으로 취득한 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속 간의 부담부증여의 경우에는 인수하는 채무액이 국가 등에 의하여 객관적으로 입증되는 경우를 제외하고는 전체 가액을 증여로 본다.
• 상속개시 후 재분할
  • 상속인의 상속분이 확정되어 등기 등이 된 후 그 상속재산에 대하여 공동상속인의 협으로 재분할하여 당초 상속지분을 초과하는 경우에는 상속분이 감소한 자로부터 증여 받아 취득한 것으로 간주. 다만 아래 어느 하나에 해당하는 경우 제외
    • 취득세 신고기한 내에 재분할에 의하여 등기 등을 모두 마친 경우
    • 상속회복청구 소에 의한 판결에 의하여 변동이 있는 경우
    • 채권자대위권에 의하여 협의 분할하는 경우

• 신탁재산의 지위의 이전
  • 신탁법에 따라 신탁재산의 위탁자 지위가 이전되는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다.
• 택지공사가 준공된 토지에 정원 또는 부속시설물 등을 조성, 설치하는 경우
  • 건축물이 없는 토지: 토지의 소유자가 취득
  • 건축물이 있는 토지: 건축물의 소유자가 취득
• 도시개발사업 & 정비사업으로 취득하는 토지 및 건축물의 경우
  • 환지계획에 공급받는 토지: 토지 소유자가 승계취득
  • 관리처분계획에 따른 건축물: 건축물의 소유자가 원시취득
• 비상장법인의 과점주주 납세의무: 주주, 사원, 증자로 취득, 총 주시 및 지분의 50% 초과, 비율만큼 부동산 등을 취득으로 간주
  • 최초의 과점주주: 지분비율에 대해 납세의무 (설립 시 과점주주는 제외)
  • 과점주주의 지분증가: 증가된 지분에 대해 납세의무
  • 재차 과점주주가 되는 경우: 종전 과점주주 지분보다 증가된 부분만 과세

취득세의 취득시기

• 유상승계취득
  • 일반 매매거래: 사실상의 잔금지급일
  • 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우
    • 계약상 잔금지급일 명시: 계약상을 잔금 지급일 (60일이내, 등기x, 계약해제시 취득x)
    • 계약상 잔금지금일 명시하지 않은 경우: 계약일로부터 60일 경과한 날
  • 연부취득: 사실상 연부금 지급일
  • 등기일 기준: 취득일 전에 먼저 등기, 재산분할로 취득, 점유시효 취득
• 무상승계취득
  • 증여: 계약일 (3개월이내, 등기x, 계약해제시 취득x)
  • 상속: 상속개시일
• 건축물의 건축 및 개수: 사용승인서를 내주는 날과 사실상 사용일 중 빠른 날
• 환지처분으로 주택취득: 준공검사증명서 내주는 날과 사실상 사용일 중 빠른 날
• 재개발사업으로 주택취득: 준공인가증 내주는 날과 사실상 사용일 중 빠른 날
• 조합원에게 귀속되지 않는 토지 취득: 소유권이전 고시일의 다음 날
• 매립, 간척에 의한 토지의 취득: 공사 준공 인가일
• 토지의 지목변경으로 인한 취득: 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날

취득세 과세표준의 결정

• 유상 승계취득의 경우
  • 사실상 취득가격 & 연부금액 (보증금 포함)
  • 사실상 취득가격: 취득시기를 기준으로 그 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 실제 지급하였거나, 지급할 직접비용과 간접비용의 합계액을 의미 (실제 지급액 + 간접비용)
  • 부당행위 계산: 시가인정액 à 차익이 3억원 이상 or 시가인정액의 5% 이상
  • 시가인정액: 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 해당 부동산 등에 대하여 매매, 감정, 경매, 공매한 가액을 의미
• 무상 승계취득의 경우
  • 증여취득: 시가인정액 à 예외: 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 선택
  • 상속취득: 시가표준액
    • 토지: 개별공시지가
    • 주택: 개별주택가격/공동주택가격
    • 건축물: 매년 1회 이상 지자체의 장이 결정한 가
  • 원시취득 및 간주 취득
    • 사실상 취득가격 è 예외: 개인의 경우 취득가액을 확인할 수 없는 경우: 시가표준액

사실상취득가격의 범위

• 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나, 지급하여야 할 직접비용과 다음에 해당하는 간접비용을 합한 금액을 의미함. 다만, 취득 대금을 일시급으로 지급하여 일정액을 할인 받은 때에는 그 할인된 금액으로 하며, 개인이 취득하는 경우에는 ①, ②, ⑦번의 금액은 제외한다.
  • • • • • • ① 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
            • ② 할부 또는 연부계약에 따른 이자상당액 및 연체료
            • ③ 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원 조성비 등
            • ④ 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급한 용역비 및 수수료
            • ⑤ 취득대금 이외 당사자의 약정에 따른 조건부담액과 채무인수액
            • ⑥ 국민주택채권을 해당 부동산을 취득 이전에 양도하여 발생한 매각차손
            • ⑦ 공인중개사에게 지급한 중개수수료
            • ⑧ 붙박이가구, 가전제품 등 건축물에 부착 또는 일체가 되는 설비 등의 설치비용
            • ⑨ 정원 또는 부속시설물 등을 조성, 설치하는 비용

취득세 과세표준의 특례

• 대물변제의 경우
  • 일반적인 경우: 대물변제액. 다만, 시가인정액보다 적은 경우 시가인정액으로 한다.
  • 부당행위 계산: 시가인정액
• 부동산 교환의 경우
  • 일반적인 경우: 교환한 두 부동산의 시가인정액 중 높은 가액
  • 부당행위 계산: 시가인정액
• 양도담보의 경우
  • 일반적인 경우: 채무액. 다만, 시가인정액 보다 적은 경우 시가인정액으로 한다.
  • 부당행위 계산: 시가인정액

취득세 세율의 구분

• 표준세율: 100분의 50범위 내에서 가감할 수 있음.
  • 유상승계취득, 무상승계취득, 원시취득
• 중과세율
  • 다주택자 할증, 사치성 재산, 과밀억제권역, 대도시
• 특례세율
  • 등기 O: 표준세율 -2%
  • 등기 X: 중과기준세율 2%

유상승계취득하는 주택의 세율

• 1주택 및 일시적 2주택
  • 취득당시 가액 6억원 이하: 1,000분의 10
  • 취득당시 가액 6억원 초과 ~ 9억원 이하: (취득당시 가액 x 2/3 – 3) x 1/100
  • 취득당시 가액 9억원 초과: 1,000분의 30
• 유상거래 법인의 취득세율
  • 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 100분의 400을 합한 세율 12%을 적용한다.

다주택자의 유상거래 시 할증세율

• 조정지역
  • 1주택: 1~3%
  • 2주택: 8%
  • 3주택: 12%
  • 4주택: 12%
• 일반지역
  • 1주택: 1~3%
  • 2주택: 1~3%
  • 3주택: 8%
  • 4주택: 12%

• 법인: 12%
• 다주택자의 주택 (시가표준 3억원 이상)을 증여로 취득: 12%
• 08.13이후 취득하는 주택분양권, 조합입주권은 주택 수에 포함.

취득세 부동산의 표준세율

• 매매
  • 농지: 3%, 기타: 4%
• 상속
  • 농지: 2.3%, 기타: 2.8%
• 증여
  • 일반: 3.5% 비영리: 2.8%
• 건축 및 매립
  • 8%

1. 지자체의 장은 표준세율의 100분의 50범위에서 가감할 수 있다.
2. 취득한 부동산이 공유물일 때에는 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용
3. 건축 (신축, 개축 제외) 또는 개수로 면적이 증가할 때에는 증가된 면적부분은 원시취득세율 적용
4. 주택을 신축, 증축한 후 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우 주택의 세율을 적용하지 아니한다.

1세대 1주택의 기준 및 범위

• 독립된 세대로 인정되는 경우
  • 아래의 경우에는 단독 세대를 구성 또는 65세 이상 부모 동거봉양으로 합가하는 경우에도 별도의 세대로 인정
    • 30세 이상인 자녀
    • 30세 미만인 혼인한 자녀
    • 30세 미만 소득이 있는 자녀
• 기타
  • 1세대가 국내주택 취득일 현재 취득하는 주택 (분양권, 입주권 포함)을 포함한다.
  • 동일한 세대원이 공동으로 소유하는 경우 1개의 주택으로 본다
  • 여러 사람이 공동으로 상속받은 주택은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 본다.

취득세 표준세율의 개요

• 소유권 이전등기
  • 유상: 4%
  • 상속: 2.8%
  • 증여5%
• 소유권 보존등기: 2.8%
• 소유권 분할등기: 2.3%

취득세의 특례세율

표준세율 – 중과기준세율 (2%) 등기필요	중과기준세율 (2%) 등기불필요
①      환매등기된 환매권에 의한 취득 ②      상속으로 취득 A.      1가구 1주택 (고급주택 제외) B.      취득세 감면대상 (농지) ③      법인의 합병으로 인한 취득 ④      공유물, 합유물의 분할 ⑤      재산분할로 인한 취득 ⑥      건축물의 이전 (종전 가액으로 이전) ⑦      원목을 생산하기 위해 입목 취득	①      건축물의 개수로 인한 취득 (가액 증가) ②      종류변경으로 인한 취득 (가액 증가) ③      지목변경으로 취득 (가액증가) ④      비상장법인의 과점주주 ⑤      대지에 정원 또는 조형물 설치 ⑥      1년 초과하는 임시건축물 ⑦      지목이 묘지인 토지의 취득 ⑧      외국인 소유 차량 등 (연부수입) ⑨      시설대여업자의 차량 등 취득 ⑩      레져시설, 저장시설 등 취득

 취득세의 중과세율

• 사치성재산: 표준세율 + 8%
  • 골프장, 고급오락장, 고급선박, 고급주택
• 과밀억제권역 내: 표준세율 + 4%
  • 법인의 본점 주사무소 사업용 부동산 취득
  • 공장을 신설, 증설 시 사업용 과세물건 취득
• 대도시 내: (표준세율 x 3) – 4%
• 법인 설립, 설치, 이전에 따른 부동산의 취득
• 공장을 신설 또는 증설에 따른 부동산의 취득

사치성 재산의 중과세

• 고급오락장
  • 도박장, 유흥주점, 무도장이 설치된 건축물 및 토지
• 골프장
  • 회원제 골프장의 신설, 증설 시 (부동산 + 입목). 다만, 승계취득은 제외
• 고급선박
  • 시가표준액이 3억원 초과하는 비업무용, 자가용 선박. 다만, 실험 및 실습용은 제외
• 고급주택
  • 단독주택
    • 건물: 331㎡ + 시가표준 9억원 초과
    • 대지: 662㎡ + 시가표준 9억원 초과
    • 엘리베이터 + 시가표준 9억원 초과
    • 에스컬레이터 & 67㎡ 이상 수영장
  • 공동주택
    • 일반형: 245㎡ + 시가표준액 9억원 초과
    • 복층형: 274㎡ + 시가표준액 9억원 초과

과밀억제권역 등 중과세

• 과밀억제권역 & 대도시 지역의 범위
  • 서울시, 인천광역시, 경기도 등
• 과밀억제권역 내 부동산 취득: 표준세율 + 4%
  • 과밀억제권역 내 법인의 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산 취득
  • 과밀억제권역 내 공장을 신설 또는 증설하기 위하여 사업용 과세물건의 취득
• 대도시 내 부동산의 취득: (표준세율 x 3) – 4%
  • 대도시 내 법인의 본점 (지점 및 분사무소 포함) 설립, 설치, 전입 시 부동산의 취득
  • 대도시 내 공장을 신설 또는 증설에 따른 부동산의 취득

취득세의 납세지 및 면세점

• 납세지
  • 취득당시 물건의 소재지 또는 등록지를 관할하는 특/광/도
  • 같은 취득물건이 둘 이상의 지자체에 걸쳐 있는 경우에는 소재지별 시가표준액 비율로 나누어 계산
  • 납세지가 분명하지 아니한 경우 해당 물건의 소재지를 그 납세지로 함.
• 면세점
  • 취득가액이 50만원 이하인 때에는 취득세를 부과하지 아니함. 다만, 연부취득의 경우 연부금총액을 기준으로 판단
  • 토지 또는 건축물을 취득한 자가 그 취득한 날부터 1년 이내에 그에 인접한 토지 또는 건축물을 취득한 경우에는 그 전, 후의 취득을 1건의 토지 또는 1구의 건물을 취득한 것으로 보아 판다.

취득세의 신고납부

• 일반거래의 경우
  • 취득세 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 과세표준과 세액을 신고, 납부
• 토지거래계약 허가구역의 경우
  • 세액을 신고허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우는 그 허가일 (지정 해제일, 축소일)로부터 60일 이내에 과세표준과 세액을 신고 납부
• 상속을 원인으로 취득하는 경우
  • 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 (외국에 주소를 둔 상속인은 9개월)이내에 과세표준과 세액을 신고 납부
• 증여를 원인으로 취득하는 경우
  • 취득일에 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 과세표준과 세액을 신고 납부 (부담부증여 포함)
• 추가 신고납부
  • 취득 후 중과세 대상이 된 경우: 중과세 대상이 된 날부터 60일 이내
  • 비과세 등이 과세 대상이 된 경우: 과세대상이 된 날부터 60일 이내
• 재산권의 등기 등록 시
  • 등기 또는 등록신청서를 등기, 등록관서에 접수하는 날까지 신고 납부
• 채권자 대위자의 경우
  • 채권자대위권에 의한 등기신청을 하려는 채권자는 납세의무자를 대위하여 취득세를 신고납부 할 수 있음. 이 경우 채권자는 납부확인서를 발급 받을 수 있음.

취득세의 가산세 

신고 불성실		무신고 가산세		무신고	무신고 납부세액의 100분의 20
				부정 무신고	무신고 납부세액의 100분의 40
		과소신고 가산세		과소신고	과소신고 납부세액의 100분의 10
				부정 과소신고	과소신고 납부세액의 100분의 40
납부지연	고지 前		미납부세액 x 자진납부일 & 고지일까지 일수 x 100,000분의 22 (1일)
	고지 後		납부기한 내 미납부세액 x 100분의 3
			미납부세액 x 납부기한 지난 날부터 1개월 마다 10,000분의 66 : 45만원 미만 미적용

 

• 중가산세: 취득한 후 신고를 하지 아니하고 매각하는 경우: 산출세액의 80%
  • 예외
    • 등기 또는 등록이 필요하지 아니한 과세물건 (회원권 제외)
    • 지목변경, 종류변경, 과점주주 등의 간주취득
  • 법인장부에 대한 가산세 à 증명서류 작성 및 비치 의무 불이행: 산출세액의 10%

취득세의 비과세대상

• 국가 등에 대한 비과세
  • 국가, 지자체, 외국정부 및 국제기구가 취득하는 과세물건
  • 국가, 지자체에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 과세물건
• 신탁법에 따른 신탁재산
  • 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
  • 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에세 신탁재산을 이전하는 경우
  • 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
• 법률에 의한 환매권 등
  • 징발재산정리에 관한 특별조치법 등에 따라 환매권의 행사로 매수하는 부동산의 취득
  • 공사현장사무소 등 존속기간이 1년을 초과하지 않는 임시건축물의 취득
  • 시가표준액 9억원 이하인 공동주택의 개수 (대수선 제외)로 인한 취득
  • 상속개시 이전에 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 사용할 수 없는 차량 등

기출지문

• 취득세는 취득당시 공부상 현황과 사실상 현황이 다른 경우 공부상 현황 사실상 현황에 따라 취득세를 과세한다.
• 취득세는 부동산, 부동산에 준하는 자산, 광업권, 어업권 등 열거된 자산 등을 취득하는 자에게 부과한다.
• 공유수면을 매립하거나 간척하여 토지를 조성한 경우는 원시취득으로 취득세를 과세한다.
• 민법 등 관계법령에 따른 등기를 하지 아니한 부동산의 취득은 사실상 취득한 것으로 보고 취득세를 과세한다.
• 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 간주한다.
• 파산선고로 인하여 처분되는 직계비속의 부동산을 취득하는 경우 유상승계취득으로 본다.
• 경매를 통하여 배우자의 부동산을 취득하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.
• 권리의 이전이나 행사에 등기가 필요한 부동산을 직계존속과 서로 교환하는 경우는 유상으로 취득한 것으로 본다.
• 형제자매인 증여자의 채무를 인수하는 부동산의 부담부 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산을 유상으로 취득한 것으로 본다.
• 민법상 이혼을 원인으로 하는 재산분할로 인하여 부동산을 취득하는 경우 취득세를 과세한다. (표준세율 – 2%)
• 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여로 취득한 경우로서 그 채무액에 상당하는 부분을 제외한 나머지 부분의 경우는 유상취득한 것으로 보지 않는다.
• 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여로 취득한 경우로서 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산 등을 유상취득한 것으로 본다.
• 건축물 중 조작설비로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.
• 법인의 주식을 주주 또는 사원으로서 취득함으로써 지방기본세법에 따른 과점주주가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산 등을 취득한 것으로 본다.
• 이미 과점주주가 된 주주가 해당 법인의 주식을 취득하여 해당 법인의 주식의 총액에 대한 과점주주가 가진 주식의 비율이 증가된 경우 납세의무가 있다.
• 법인설립 시 발행하는 주식을 취득함으로써 지방세기본법에 따른 과점주주가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당법인의 부동산 등을 취득한 것으로 보지 않는다.
• 과점주주 집단 내부에서 주식이 이전되었거나 과점주주 집단이 소유한 총주식의 비율에 변동이 없는 경우 취득세 납세의무는 없다.
• 주택법에 따른 주택조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다.
• 상속 (피상속인이 상속인에게 한 유증 및 포괄 유증과 신탁재산의 상속 포함)으로 인하여 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득물건을 취득한 것으로 본다.
• 상속회복청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 의하여 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산가액은 상속분이 감속한 상속인으로부터 증여 받아 취득한 것으로 보지 아니한다.
• 부동산의 승계취득은 민법 등 법령에 따른 등기를 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고 그 부동산의 양수인을 취득자로 본다.
• 도시개발법에 따른 환지방식에 의한 도시개발사업의 시행으로 토지의 지목이 사실상 변경됨으로써 그 가액이 증가한 경우에는 그 환지계획에 따라 공급되는 환지는 조합원이, 체비지 및 보류지는 사업시행자가 각각 취득한 것으로 본다.
• 유상승계 취득을 하는 경우에는 원칙적으로 사실상 잔금지급일을 취득시기로 한다. 다만, 사실상 잔금지급일이 확인되지 아니한 경우에는 계약상 잔금지급일을 취득일로 한다.
• 무상승계 취득한 취득물건을 취득일에 등기 등록전에 화해조서, 인낙조서에 의하여 취득일로부터 3개월 이내 계약이 해제된 사실을 입증한 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
• 연부로 취득하는 것 (취득가액의 총액이 50만원 이하는 제외)은 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다. 다만, 취득일 전에 등기 또는 등록한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.
• 도시 및 주거환경 정비법에 따른 주택재건축조합이 주택재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니한 토지를 취득하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법에 따른 소유권 이전 고시일의 다음 날 취득한 것으로 본다.
• 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득한 날로 본다.
• 상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일에 취득한 것으로 본다.
• 주택이외 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 임시사용승인일을 취득일로 한다.
• 민법 제839조의 2에 따른 재산분할로 인한 취득의 경우 등기일로 한다.
• 관계법령에 따라 매립으로 토지를 원시 취득하는 경우에는 취득물건의 공사 준공인가일을 취득일로 한다.
• 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우 연부금액 (계약금 포함)으로 한다.
• 부동산 등을 무상으로 취득하는 경우 취득 당시의 가액으로 한다. 이경우 취득당시의 가액이란 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액 (매매가액, 감정가액, 공매가액 등)을 말한다. (시가인정액)
• 지자체의 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우에는 시가인정액을 취득당시 가액으로 결정할 수 있다.
• 부정행위 계산은 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상 취득가격의 차액이 3억원 이상이거나, 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한다.
• 국민주택채권을 해당 부동산의 취득이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손은 취득가격에 포함한다.
• 법인이 아닌 자가 취득하는 경우 à 개인의 경우 건설 자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용은 취득가격에 포함하지 않는다.
• 법인이 아닌 자가 취득하는 경우 공인중개사에게 지급한 중개보수는 취득가격에 포함하지 아니한다.
• 부동산을 상속을 원인으로 하여 취득하는 경우 취득세의 과세표준은 시가표준액으로 한다.
• 부동산을 증여를 원인으로 취득하는 경우 시가인정액을 과세표준으로 한다. 다만, 시가 표준액이 1억원 이하인 부동산의 경우에는 시가인정액과 시가표준액 중에 납세자가 정하는 가액으로 한다.
• 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간에 취득대상이 된 부동산 등에 대하여 매매, 감정, 경매 또는 공매한 사실이 있는 경우의 그 가액을 말한다.
• 부동산의 원시취득의 경우, 사실상 취득가액으로 한다. 다만, 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 사실상 취득가격을 확인할 수 없는 경우에는 시가표준액으로 한다.
• 교환을 원인으로 이전 받은 부동산의 시가인정액과 이전하는 부동산의 시가인정액 중 높은 가액으로 한다.
• 개인이 취득하는 경우로서 연부조건부 계약에 따른 이자상당액 및 연체료는 취득가격에 포함하지 아니한다.
• 취득대금 이외에 당사자 약정에 의한 취득자 채무인수액도 취득가격에 포함한다.
• 지자체의 장이 조례로 정하는 바에 따라 취득세 표준세율의 100분의 50 범위내에서 가감할 수 있다.
• 법령으로 정한 비영리사업자의 상속 외의 무상취득은8%의 취득세율을 적용한다.
• 1주택자가 유상거래를 원인으로 취득당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1%의 취득세율을 적용한다.
• 원시취득 (공유수면의 매립 또는 간척으로 인한 농지취득 제외)하는 토지의 경우8%의 취득세율을 적용한다.
• 건축 (신축, 재축 제외)으로 인하여 건축물 면적이 증가할 때에는 그 증가된 부분에 대하여 원시취득으로 보아 해당세율을 적용한다.
• 지방세법상 농지를 상호 교환하여 소유권 이전등기를 할 때 적용하는 표준세율을 3% 이다. (유상취득)
• 동일한 취득물건에 대하여 2 이상이 세율이 해당되는 경우 취득세율은 그 중 높은 세율을 적용한다.
• 민법 제839조의 2에 따라 이혼 시 재산분할로 인한 취득은 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 한다.
• 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우 그 매도자와 매수자의 취득은 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율을 적용한다.
• 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우는 중과기준세율을 적용한다.
• 상속으로 인한 취득 중 법령으로 정하는 1가구 1주택의 취득세는 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액을 취득세액으로 한다.
• 존속기간이 1년을 초과하는 임시건축물의 취득은 중과기준세율을 적용하여 산출한 금액으로 한다.
• 상속으로 농지 (감면대상 아님)을 취득한 경우 취득세 세율은3%로 한다.
• 공유물의 분할로 인한 취득 (등기부상 본인 지분을 초과하지 아니함)의 취득세는 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 취득세액으로 한다.
• 취득가액이 50만원 이하인 때에는 취득세를 부과하지 아니한다.
• 토지를 취득한 자가 그 취득한 날부터 1년 이내에 그에 인접한 토지를 취득한 경우에는 그 전, 후의 취득에 관한 토지의 취득을 1건의 토지 취득으로 보아 면세점을 적용한다.
• 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일 (상속 및 증여는 제외) 이내에 그 과세표준에 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고 납부하여야 한다.
• 상속으로 인하여 취득세 과세물건을 취득한 자는 상속개시일에 속하는 달의 말일부터 6개월 (납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월) 이내에 취득세를 신고 납부하여야 한다.
• 재산권을 공부에 등록하려는 경우에는 등기 등록신청서를 등기, 등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고 납부하여야 한다.
• 국가가 취득세 과세물건을 매각하면 매각일로부터 30일 이내에 지자체의 장에게 신고하여야 한다.
• 취득세 과세물건을 취득한 후 중과세 세율의 적용 대상이 되었을 경우 60일 이내에 산출세액을 이미 납부한 세액 (가산세 제외)을 공제하고 신고 납부하여야 한다.
• 지목변경으로 인한 취득세 납세의무자가 신고하지 아니하고 매각하는 경우 산출세액의 100분의 80의 가산세를 적용한다 (X) 간주취득에 대해서는 적용하지 아니한다.
• 납세의무자가 취득세 과세물건을 사실상 취득한 후 취득세 신고를 하지 아니하고 매각하는 경우에는 산출세액의 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.
• 지자체의 장은 취득세 납세의무가 있는 법인이 장부 등의 작성과 보존의무를 이행하지 아니한 경우에는 산출세액 또는 부족세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 징수하여야 할 세액에 가산한다.
• 국가, 지자체 또는 지자체 조합에 귀속 또는 기부채납 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 비과세한다.
• 지자체에 기부채납을 조건으로 부동산을 취득하는 경우에는 그 반대급부로 기부채납 대상물의 무상 사용권을 제공받는 때에는 그 해당 부분에 대해서 취득세를 과세한다.
• 법령이 정하는 고급오락장에 해당하는 임시건축물의 취득에 대해서는 존속기간에 상관없이 과세한다.
• 주택법에 따른 공동주택의 개수 (대수선 제외)로 인한 취득 중 개수로 인한 취득 당시 주택의 시가표준액이 9억원 이하인 주택과 관련된 개수로 인한 취득에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다.
• 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다.

오늘은 공인중개사 시험과목 중 세법에서 취득세에 대해 알아보았습니다. 다음 포스팅은 세법을 요약하는 의미의 조세총론에 대한 포스팅으로 돌아오겠습니다. 열공하셔서 다들 2024년 공인중개사 자격증 취득하시길 바라겠습니다.

중개사법 요약노트