세법 요약노트 Part. 4 재산세

오늘은 공인중개사 2차 시험과목 중 하나인 세법, 그중에서도 지방세인 재산세 에 대해서 포스팅 해보도록 하겠습니다. 편하실 때 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^

재산세

재산세의 특징

과세기준일: 매년 6월 1일을 기준으로 과세하며, 납세의무가 성립하는 시점이다.
과세주체: 과세물건의 소재지 관할 시장, 군수, 구청장이 과세권자인 시, 군세이다.
물세: 소유재산을 중심으로 과세하는 물세이며, 일부 토지에 대하여는 소유자별로 합산하는 인세의 성격도 지나고 있다.
보통징수: 납세고지서에 의하여 부과 징수하며, 납부기한 내 납부하지 아니하면 가산세를 적용한다. 이 경우 징수할 세액이 2천원 미만은 징수하지 않는 소액징수면제제도를 두고 있다.
물납/분납: 납부세액 1천만원 초과시 물납과 납부할 세액이 250만원 초과시 기한경과 후 3개월 이내 분할 납부와 납부유예제도를 두고 있다.

재산세의 과세대상 (사실상 현황으로 과세)

토지: 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖의 사용되고 있는 사실상의 토지
주택: 주거용 건축물과 부속토지 (이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택은 제외)
건축물
1. 건축법에 따른 건축물
2. 토지에 정착하는 시설물
3. 위의 A, B에 딸린 시설물
선박 / 항공기

부동산의 과세방법

일반부동산의 과세방법: 개별과세
- 토지분 재산세 (9월16일 ~ 9월30일), 건축물분 재산세 (7월 16일 ~ 7월 31일)
주택에 대한 과세방법: 통합과세
- 주택분 재산세 (7월16일 ~ 7월 31일/ 9월 16일 ~ 9월 30일)

재산세 과세대상 주택의 범위

주택은 주거용 건물과 그 부속 토지를 통합하여 과세한다.
주택의 부속토지가 불분명한 경우 건축물 바닥면적의 10배로 본다.
1동의 건물은 주택으로 사용하는 부분만 주택으로 본다.
1구의 건물을 주거와 겸용하는 경우 주택면적이 50% 이상이면 주택으로 본다.
다가구주택은 1가구가 사용할 수 있도록 구획된 부분을 1구의 주택으로 본다.
동일한 시, 군에 2개 이상의 주택을 소유하고 있어도 각각 주택에 대하여 과세한다.

재산세의 비과세

국가 등에 대한 비과세
국가, 지자체, 외국 정부 등이 소유한 재산은 비과세. 다만, 대한민국 정부기관에 대하여 과세하는 외국정부와 매수계약자에게 무상사용권을 부여한 재산은 과세한다.
국가 등이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산 (유료로 사용하는 경우는 과세)
용도구분에 따른 비과세
- 대통령령으로 정하는 도로, 하천, 구거, 유지, 묘지
- 산림보호구역 및 공익상 재산세를 부과하지 아니하는 토지
  1. 통제보호구역에 있는 전, 답, 과수원, 대지를 제외한 토지
  2. 법률에 따라 지정된 채종림, 시험림
  3. 공원자연보존지구의 임야 및 백두대간보호지역의 임야
- 과세기준일 현재 1년 미만인 임시건축물
- 비상재해구조용, 무료 도선용, 선교 구성용 및 본선에 속하는 전마용 등의 선박
- 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택

과세대상 토지의 구분: 사실상 용도로 구분

종합합산: 비사업용
- 비사업용, 비효율적인 토지를 소유자별로 합산하여 초과누진세율을 적용
별도합산: 사업용
- 영업용, 사업용 건축물 부속토지와 건축물이 없는 토지 중 사업장으로 이용하는 토지로서 소유자별로 합산하여 초과누진세율을 적용
분리과세 (고율 & 저율)
- 경작하는 전/답/과수원/목장용지와 생산활동 등에 이용하는 토지, 공익에 제공되는 토지, 사치성토지를 합산하지 아니하고 각각의 토지를 낮은 세율과 높은 세율로 차등된 비례세율을 적용

경작에 이용되는 농지 (전/답/과수원)

개인소유 경작하는 도시지역 내의 농지
- 주거/상업/공업지역내의 농지: 종합합산: 0.2~0.5%
- 녹지지역과 개발제한구역 등 도시지역 밖의 농지: 분리과세: 0.07%
특정법인 단체가 소유하는 농지: 분리과세: 0.07%
- 농지법에 따른 농업법인이 소유하는 농지
- 한국 농어촌공사가 농가에 공급하기 위하여 소유하는 농지
- 사회복지사업자가 복지시설에 소비목적으로 소유하는 농지
- 법인이 매립, 간척에 의하여 취득한 농지
- 종중이 소유하는 농지
- 위의 법인소유 농지를 제외하고 나머지의 경우는 종합합산

목장용지 (개인 & 법인)

주거/상업/공업지역내의 농지: 종합합산: 0.2~0.5%
녹지지역과 개발제한구역 등 도시지역 밖의 농지: 분리과세: 0.07%
지역과 관계없이 일정면적을 초과하는 목장용지는 종합합산과세한다.

공장건축물의 부속토지

과세기준일 건축중인 경우 포함한다.
- 다만 6개월이상 정당한 사유없이 공사가 중단된 경우는 공장용지로 보지 않는다.
주거지역/상업지역/녹지지역: 기준면적 이내 별도합산과세 (0.2~0.4%)
산업단지/공업지역/군, 면, 읍: 기준면적 이내 분리과세 (0.2%)
지역에 관계없이 입지기준면적을 초과한 토지는 종합합산과세

영업용 건축물의 부속토지

제외되는 경우
사치성재산의 건축물의 부속토지: 분리과세
시가표준액의 2% 미달하는 건축물의 부속토지 à 초과토지: 종합합산
용도지역별 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지: 종합합산토지
건축물의 바닥면적 x 용도지역별 배율 = 별도합산토지

기타 토지의 분류

납세의무자의 결정과 신고의무자

과세기준일 현재 사실상의 소유자와 공부상의 소유자가 다른 경우: 공부상의 소유자

Ex) 과세기준일 이전에 매매로 소유권이전을 하였으나 등기는 하지 않은 경우, 공부상의 소유자에게 재산세납부고지서 발급됨 -> 과세기준일인 6월1일부터 6월 15일사이에 변동 신고가능: 변동신고를 하면 사실상의 소유자가 납세의무자이며, 미신고 시 공부상의 소유자가 납세의무자임.

상속재산으로 상속등기 되지 아니한 경우: 주된 상속자
종중재산으로서 개인 명의로 등기되어 있는 재산: 공부상 소유자
신탁법에 따라 수탁자명의로 등기되어 있는 재산: 수탁자
2주택을 소유하고 있어도 1세대 1주택 특례세율을 적용 받으려는 경우: 그 세대원
공부상현황과 사실상 현황이 다르거나 변경된 경우 해당 재산의: 사실상의 소유자

재산세의 납세의무자

사실상 소유자
과세기준일 (6월1일) 현재 사실상 재산을 소유하고 있는 경우 (6/1 매수자 포함)
공유재산의 지분에 대한 지분권자 (지분표시가 없는 경우: 균등한 것으로 본다)
주택을 구분 소유하는 경우 산출세액을 시가표준액 비율로 안분하여 각각의 소유자
위탁자
신탁법에 따른 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 경우
예외: 신탁재산의 위탁자가 재산세 등을 체납 à 신탁재산의 수탁자는 그 신탁재산으로 위탁자의 재산세 등을 납부할 의무가 있다.

의제 납세의무자

공부상소유자
매매 등으로 소유권 변동이 있어도 등기 또는 신고가 없는 경우
개인 명의로 등기된 사실상 종중재산으로서 신고를 하지 아니한 경우
파산선고 이후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산의 경우
주된 상속자: 상속재산에 상속등기가 없고, 소유자 신고가 없는 경우
매수계약자: 국가 소유 재산을 연부계약으로 체결하고 무상으로 사용하는 경우
사용자: 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 않은 경우
수입하는 자: 외국인 소유의 항공기 또는 선박을 수입하는 경우

재산세의 과세표준

토지, 건축물
- 과세기준일 현재 시가표준액 X 공정시장가액 비율(50~90%, 2024년 70%) = 과세표준액
주택: ①, ② 중 작은 금액
- 과세기준일 현재 시가표준액 X 공정시장가액 비율(40~80%, 2024년 60%) = ① 과세표준액
- 직전연도 주택의 과세표준액 + (①과세표준 x 과세표준상한율 (5%)) = ② 과세표준상한액
주택의 과세표준은 과세기준일 현재의 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 과세표준상한액 보다 큰 경우에는 과세표준상한액으로 한다.
선박, 항공기: 과세기준일 현재의 시가표준액으로 한다.
시가표준액: 부동산가격공시에 관한 법률에 따라 공시한 가액
- 토지: 개별공시지가
- 주택: 개별주택가격 & 공동주택가격
- 건축물: 매년 1회 이상 지자체장이 결정한 가액

재산세의 표준세율

표준세율: 지자체의 장은 표준세율의 100분의 50범위에서 가감할 수 있다. (해당연도 한정)
과세대상별 표준세율

토지	종합합산토지	소유자별 합산 과세표준 x 0.2 ~ 0.5% (종,2,5)
	별도합산토지	소유자별 합산 과세표준 x 0.2 ~ 0.4% (별,이,넷)
	분리과세토지	각각 토지의 과세표준 x 0.07 ~ 0.2% or 4% (땡칠,이,사영)
건축물	일반 영업용 건축물	1000분의 2.5
	시 이상 주거지역 내 공장용 건축물	1000분의 5
	사치성 재산의 건축물	1000분의 40
주택	일반주택	1000분의 1 ~ 1000분의 4
주택	1세대 1주택 (9억이하)	1000분의 0.5 ~ 1000분의 3.5

사치성재산의 세율

고급오락장
- 도박장, 유흥주점, 무도장 설치된 건물 + 토지 4%
고급선박
- 시가표준액이 3억을 초과하는 선박 (비업무용, 개인) 5%
골프장
- 회원제 골프장 (부동산 + 입목) 4%
세목별 사치성 재산의 범위
- 취득세: 골프장, 고급오락장, 고급선박, 고급주택
- 재산세: 골프장, 고급오락장, 고급선박

재산세의 표준세율 및 납부기한

납세지

과세물건	납세지
토지, 건축물, 주택	부동산 소재지 관할 시, 군, 구
선발	선적항 소재지 시, 군, 구
항공기	정치장 소재기 시, 군, 구

과세기준일 à 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일
보통징수
- ① 고지서 발급: 납기개시 5일전까지 (징수세액이 2,000원 미만인 경우 징수하지 않는다)
- ② 토지 분 납세고지서 발급: 한 장의 납세고지서로 발급
- ③ 토지 이외 납세고지서 발급: 물건마다 각각 또는 종류별로 한 장의 납세고지서 발급
정기분 납부기한

과세대상	납기
건축물, 선박, 항공기	매년 7월 16일부터 7월 31일까지
주택	부과 징수액의 2분의 1	매년 7월 16일부터 7월 31일까지
	부과 징수액의 2분의 1	매년 9월 16일부터 9월 31일까지
	세액이 20만원 이하: 7월 16일부터 7월 31일까지 일시에 부과 징수
토지	매년 9월 16일부터 9월 31일까지

수시부과: 장기간 휴업, 폐업 등으로 조세의 포탈 우려가 있는 경우
- 시장, 군수는 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 이미 부과한 세액을 변경하거나 수시부과 하여야 할 사유가 발생한 때에는 수시부과 징수 가능

세부담의 상한 & 부가세

세부담의 상한
1. 토지: 직전연도의 재산세 상당액의 100분의 150
2. 건축물: 직전연도의 재산세 상당액의 100분의 150
3. 주택: 세부담상한 규정이 없음.
부가세, 병기세목
1. 지방교육세: 재산세 납부할 세액의 20% (도시지역분 제외)
2. 지역자원시설세: 재산세 납세고지서에 나란히 적어 고지할 수 있다.

물납 및 분할납부

물납
① 요건: 납부할 세액이 1천만원을 초과
② 대상: 지자체 관할구역 안에 소재하는 부동산으로 물납 (지상권, 지역권, 저당권, 공유물, 묘지 제외)
③ 신청: 납부기한 10일 전까지 신청서를 시장, 군수에게 제출
④ 결정: 신청을 받은 날부터 5일 이내에 허가 여부를 서면으로 통지
⑤ 평가: 과세기준일 현재의 시가로 평가
분납
① 요건: 납부할 세액이 250만원을 초과 (지방교육세도 분납가능)
② 기한: 납부기한이 경과한 날부터 3개월 이내에 분납
③ 신청: 납부기한 내 신청서를 시장, 군수에게 제출
④ 한도
- 납부세액이 500만원 이하: 250만원 초과 금액
- 납부세액이 500만원 초과: 100분의 50 이하의 금액

재산세의 납부유예

요건
- ① 과세기준일 현재 1세대 1주택자일 것
- ② 과세기준일 현재 60세 이상이거나 해당 주택을 5년이상 보유할 것
- ③ 다음의 어느 하나에 해당하는 소득기준을 충족할 것

직전 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하일 것
직전 과세기간의 종합소득금액이 6천만원 이하일 것
- ④ 해당 연도의 주택분 재산세액이 100만원을 초과할 것

신청: 그 납부기한 만료 3일 전까지 신청, 이 경우 담보를 제공해야 함.
취소
① 해당주택을 타인에게 양도하거나 증여하는 경우
② 사망하여 상속이 개시되는 경우
③ 1세대 1주택자에 해당하지 않게 되는 경우
④ 납부유예 된 세액을 납부하려는 경우

기출지문

재산세 과세대상인 건축물의 범위에는 주택을 제외한다.
주택부속토지와 경계가 명확하지 않은 경우 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 주택의 부속토지로 한다.
1동의 건물이 주거와 주거 이외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용하는 부분만 주택으로 본다.
1구의 건물이 주거와 주거 이외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 60인 경우에는 주택으로 본다.
국가, 지자체 및 지자체조합이 1년이상 무상으로 공용 또는 공공용에 사용하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다.
군사기지 및 군사시설보호법에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역 중 통제보호구역에 있는 전/답/과수원/대지를 제외하고는 재산세를 부과하지 아니한다.
읍, 면지역에 소재하는 공장용 건축물의 부속토지로서 법령에 의한 공장입지 기준면적범위 안의 토지는 분리과세대상이다.
1990년 5월 31일 이전부터 종중이 소유하고 있는 임야는 분리과세대상이다.
건축법 등 관계법령의 규정에 따라 허가를 받아야 할 건축물로서 허가를 받지 않은 건축물의 부속토지는 종합합산 과세대상이다.
과세기준일 현재 특별시지역의 도시지역 안의 녹지지역에서 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 전은 분리과세대상이다.
관계법령에 의한 사회복지사업자가 복지시설의 소비목적으로 소유하는 농지의 경우는 분리과세대상이다.
공유재산인 경우 그 지분에 해당하는 부분에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보되, 지분의 표시가 없는 경우에는 균등한 것으로 본다.
공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 않아 사실상 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상소유자가 납세의무자이다.
상속이 개시된 재산으로서 상속등기를 이행하지 아니하고 사실상 소유자 신고를 하지 아니한 때에는 주된 상속자가 납세의무자가 된다.
과세기준일 현재 소유권 귀속이 분명하지 아니하여 사실상 소유자를 확인할 수 없는 경우 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.
신탁법에 의하여 수탁자 명의로 등기/등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 납세의무자이다.
주택개발사업의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 체비지 또는 보류지로 정한 경우 사업시행자가 납세의무자이다.
공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중 소유임을 신고하지 아니한 경우 공부상의 소유자를 납세의무자로 본다.
국가와 과세대상 재산을 연부계약으로 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우 매수계약자가 납세의무를 진다.
주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 그 주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 기준으로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다.
재산세의 과세표준을 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정할 수 있는 대상은 토지, 건축물, 주택에 한한다.
주택에 대한 과세표준은 주택 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 과세표준 상한액보다 큰 경우에는 과세표준상한액으로 한다.
지자체의 장은 세율 조정이 불가피하다고 인정되는 경우 조례로 정하는 바에 따라 표준세율의 100분의 50 범위내에서 가감할 수 있다.
납세의무자가 해당 지자체 관할구역에 2개이상의 주택을 소유하고 있는 경우에도, 각각의 주택의 가액을 기준으로 계산한 금액을 과세표준으로 하여 주택의 세율을 적용한다.
과세기준일 현재 도시지역 안의 녹지지역에 실제 영농에 사용되고 있는 개인소유 전은 1000분의7의 비례세율을 적용한다.
골프장, 고급오락장 등 사치성 재산에 대한 재산세의 세율은 1000분의 40을 적용한다.
주택에 대한 재산세의 세율은 초과 누진세율을 적용한다.
토지 분 재산세의 납기는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지이다.
주택에 대한 재산세 (해당 연도에 부과할 세액이 20만원을 초과함)의 납기는 해당연도에 부과 징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 31일까지이며, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 30일까지이다.
재산세를 징수하려면 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기로 각각 구분된 납세고지서에 과세표준과 세액을 적어 늦어도 납기개시 5일전까지 발급하여야 한다.
고지서 1매당 재산세로 징수할 세액이 2,000원 미만인 경우에는 해당 재산세를 징수하지 아니한다.
해당 재산에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우 100분의 150에 해당하는 금액을 해당연도에 징수할 세액으로 한다. 다만 주택의 경우에는 적용하지 아니한다.
시장, 군수는 과세대상의 누락으로 인하여 이미 부과된 재산세액을 변경하여야 할 사유가 발생한 경우 수시부과 할 수 있다.
재산세는 관할 지자체의 장이 세액을 산정하여 보통징수의 방법으로 부과 및 징수한다.
지자체의 장은 재산세 납부세액이 250만원을 초과하는 경우 납부기한까지 신청서를 제출하는 경우 납세할 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 분할 납부하게 할 수 있다.
납세의무자는 재산세의 납부세액이 500만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납기한 내에 분할 납부할 수 있다.
지자체의 장은 재산세 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우 납세의무자의 신청을 받아 관할구역 내의 납세자의 부동산에 한하여 법령으로 정하는 바에 따라 물납을 허가할 수 있다.
재산세 물납을 허가하는 부동산의 가액은 매년 과세기준일 현재의 시가로 평가한다.

오늘은 공인중개사 시험과목 중 세법에서 재산세에 대해 알아보았습니다. 다음 포스팅은 종합부동산세에 대한 포스팅으로 돌아오겠습니다. 열공하셔서 다들 2024년 공인중개사 자격증 취득하시길 바라겠습니다.

중개사법 요약노트

재산세