오늘은 공인중개사 2차 시험과목 중 하나인 세법, 그중에서도 양도소득세 에 대해서 포스팅 해보도록 하겠습니다. 편하실때 쓰윽 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^
양도소득세 2장
양도소득세 신고납부
- 예정신고
- 부동산: 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내
- 허가구역: 허가일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내
- 부담부증여: 양도일이 속하는 달의 말일로부터 3개월이내
- 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우도 예정신고를 하여야 한다.
- 신고불성실가산세: 무신고 20%, 40% 과소신고: 10%, 40%
- 누진세율 적용대상이 2회 이상인 경우 합산하여 예정신고를 하여야한다.
- 확정신고
- 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지
- 과세표준이 없거나 결손금이 발생한 경우도 신고하여야 한다.
- 예정신고를 한 경우 확정신고를 하지 아니한다.
- 확정신고를 하지 아니한 경우 가산세를 이중으로 부과하지 않는다.
- 확정신고 기한 내 신고하는 경우 예정신고가산세 50%를 경감한다.
- 당초 예정신고한 세액이 달라지는 경우는 확정신고를 하여야 한다.
양도소득세 분할납부
- 분할납부 요건
- 예정신고납부 또는 확정신고납부 세액이 각각 1,000만원을 초과하는 경우
- 납부기한 지난 후 2개월 이내 납부할 세액의 일부를 분할납부 할 수 있다.
- 분할납부의 신청
- 예정신고: 예정신고기한까지 신청
- 확정신고: 확정신고기한까지 신청
- 분할납부 할 수 있는 세액
- 납부할 세액이 2,000만원 이하인 경우: 1,000만원을 초과하는 금액
- 납부할 세액이 2,000만원 초과하는 경우: 그 세액의 100분의 50 이하의 금액
양도소득세의 가산세
| 신고 불성실 | 무신고 가산세 | 무신고 | 무신고 납부세액의 100분의 20 |
| 부정 무신고 | 무신고 납부세액의 100분의 40 | ||
| 과소신고 가산세 | 과소신고 | 과소신고 납부세액의 100분의 10 | |
| 부정 과소신고 | 과소신고 납부세액의 100분의 40 | ||
| 납부지연 | 미납부세액 + 과소납부분세액 x 지연일수 x 100,000분의 22 | ||
- 가산세 이중부과 배제
- 예정신고와 관련하여 가산세가 부과되는 부분에 대하여 확정신고 관련하여 가산세를 부과하지 아니한다.
- 확정신고 시 가산세 감면
- 예정신고를 하지 아니한 자가 확정신고기한까지 과세표준 신고를 하는 경우 무신고가산세의 100분의 50을 감면한다.
- 환산취득가액의 가산세
- 건물을 신축하고 5년 이내에 양도하는 경우로서 취득가액을 감정가액 또는 환산취득가액으로 하는 경우 건물의 감정가액 또는 환산취득가액의 100분의 5를 결정세액에 더한다.
국외자산의 양도소득세
- 납세의무자: 해당 자산의 양도일까지 5년이상 국내에 주소 또는 거소를 둔자
- 필요경비: 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날 현재의 기준환율 또는 재정환율을 기준
- 공제제도: 장기보유특별공제 적용 X, 양도소득기본공제는 적용 O
- 적용세율: 등기여부, 자산의 종료, 보유기간에 관계없이 6~45%를 적용
- 가액의 결정: 양도가액 및 취득가액은 실거래가액으로 한다.
- 외국납부세액은 필요경비로 산입 또는 산출세액에서 공제할 수 있다.
- 국외에서 외화를 차입하여 발생하는 환차익은 양도소득세에서 제외된다.
- 국외자산에 대한 양도소득세는 국내자산과 동일하게 분할납부 할 수 있다.
양도소득의 비과세 대상
- 파산: 파산선고 처분으로 발생하는 소득
- 농지: 농지를 교환 또는 분합으로 발생하는 소득
- 조정금: 경계의 확정으로 면적이 감소되어 지급받는 조정금
- 1주택: 1세대 1주택 요건을 충족하고 양도하여 발생한 소득
농지의 비과세
- 농지의 정의: 논, 밭, 과수원으로서 지적공부의 지목과 관계없이 실제로 경작에 이용되는 토지, 이경우 농지의 경영에 필요한 농막, 양수장, 지소, 농도, 수로 등을 포함한다.
- 교환/분합 금액요건: 쌍방의 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1이하이여야 한다.
- 교환/분합 사유
- 국가 또는 지자체가 시행하는 사업으로 교환/분합하는 농지
- 국가 또는 지자체가 소유하는 토지와의 교환/분합하는 농지
- 농어촌정비법, 농지법, 농지관리기금법 등에 의하여 교환/분합하는 농지
- 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지, 다만 새로운 농지 소재지에 거주하면 서 3년 이상 경작하는 경우에 한함.
1세대 1주택의 비과세
- 1세대
- 원칙: 거주자 + 배우자
- 예외: 배우자 없는 경우 인정
- 30세 이상인 자
- 배우자의 사망 또는 이혼
- 일정한 소득이 있는자
- 미성년자 결혼 및 가족사망
- 보유기간
- 원칙: 2년보유 (조정지역: 2년거주)
- 예외: 보유기간특례
- 건설 임대주택의 경우 (5년 거주)
- 법률 등에 의해 수용되는 경우
- 해외로 이주하는 경우 (2년이내)
- 1년 이상 국외 거주 (2년 이내)
- 1년 거주 후 취학 등 사유로 인한 타 시, 군으로 이전
- 주택건물에 부속토지 인정 범위
- 도시지역 안의 토지
- 수도권 안의 토지 중, 주거/상업/공업지역은 3배, 녹지지역은 5배까지 주택으로 인정
- 수도권 밖의 토지는 5배까지 주택으로 인정
- 그 밖의 토지는 10배까지 주택으로 인정
- 도시지역 안의 토지
- 실제거래가격이 12억원 초과하는 고가주택 및 고가조합입주권은 과세
1주택의 판단 범위
- 겸용주택: 하나의 건물에 주택과 주택 이외의 부분으로 복합되어 있는 경우, 주택 면적이 주택 이외의 면적보다 크면 그 전부를 주택으로 본다.
- 다가구주택: 다가구주택을 하나의 매매 단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
- 공용소유주택: 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.
- 주택의 대지와 건물을 동일한 세대원이 각각 소유하고 있어도 1주택으로 본다.
- 주택에 딸린 토지로서 건물이 정착되지 아니한 부분만을 분할 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보지 아니한다.
- 매수자의 등기지연으로 등기부상 2주택도 확인이 되면 1주택으로 인정한다.
- 1세대 1주택 무허가 주택을 2년 보유하고 양도하는 경우 비과세 적용한다.
1세대 1주택의 고가주택
- 고가주택의 정의
- 고가주택이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실제거래가액의 합계액이 12억원을 초과
- 고가주택의 판단
- 공동소유: 소유지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 판단
- 겸용주택: 주택의 연면적이 주택이외 연면적보다 크더라도 주택부분만 주택으로 본다.
- 다가구주택: 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 그 전체를 1주택으로 본다
- 양도차익 계산
1세대 1주택의 특례
1세대 1주택의 비과세 (입주권 포함)
- 취득 후 2년 보유 (취득 당시 조정지역: 2년 거주) 후, 양도시 비과세. 다만, 실거래가격이 12억원을 초과하는 경우 고가주택은 과세한다.
- 1세대 1주택 취득 후 2년이 지나고, 관리처분계획인가일 또는 철거일을 기준으로 입주권으로 변경됨.
- 이경우 조합원입주권의 양도는 종전주택 2년 보유가 인정되어 비과세이다.
- 입주권 양도일 현재 다른 주택을 가지고 있지 않은 경우는 당연히 비과세이고 주택을 보유하고 있는 경우는 3년 이내 입주권을 양도하는 경우 비과세이다.
오늘은 공인중개사 시험과목 중 세법에서 양도소득세 Part.2에 대해 알아보았습니다. 다음 포스팅은 양도소득세 Part. 3 기출지문에 대한 포스팅으로 돌아오겠습니다. 열공하셔서 다들 2024년 공인중개사 자격증 취득하시길 바라겠습니다.