중개사법 요약노트: 중개실무 Part.1 분묘기지권 / 장사 등에 관한 법률 / 농지법

오늘은 “공인중개사법령 및 실무” 중개실무에 대해서 정리한 내용을 아래에 작성해 두었습니다. 특히 이번 파트는 분묘기지권 / 장사 등에 관한 법률 / 농지법에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. 편하실때 쓰윽 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^

분묘기지권

개념

– 타인 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 그 묘지 부분의 타인 소유 토지를 사용 할 수 있는 권리 (지상권 유사의 관습상 물권)

성립요건

• 다음 사유 중 하나에 해당할 것

1. 1. 토지소유자의 승낙을 얻어서 분묘를 설치한 경우
   2. 승낙없이 설치한 후 20년간 평온 공연하게 점유 (시효취득)
   3. 분묘설치 후 그 분묘기지에 대한 권리를 유보하거나 분묘 이전의 특약 없이 토지를 처분한 경우 (분묘기지권이 성립한 때부터 지료지급의무 있음)

• 분묘 내부에 시신이 안장되어 있을 것
• 분묘 모양의 공시방법을 갖출 것 (봉분)

효력범위 (판례)

• 분묘가 설치된 기지 + 분묘 수호, 제사에 필요한 주위 공지 포함 (사성에 미치지 않음. 사성은 뒤에 돌)
• 효력이 미치는 범위 내라도 쌍분, 단분 형태의 신설할 권능은 불포함
• 분묘가 집단 설치된 경우 그 분묘들 가운데 일부가 그 분묘기지권이 미치는 범위 내에서 이장 ⇒ 효력유지
• 존속기간: 특약이 없는 경우, 지상권 규정 적용 X, 수호 봉사를 계속하고 분묘가 존속하는 한 존속
• 타인 토지에 분묘를 설치 소유하는 자의 소유 의사는 추정 X, (타주점유)
• 분묘기지권을 시효 취득하더라도, 토지소유자가 지료를 청구 시, 지료 지급의무 발생
• 분묘의 수호관리나 봉제사 ⇒ 종손에 전속, 공동선조의 후손들로 구성된 종중이 관리해온 경우 ⇒ 종중에 귀속
• 분묘기지권은 점유를 수반하는 물권 그러나 점유포기 없이 포기의 의사표시만으로 충분
• 분묘가 일부 멸실, 유골이 존재 ⇒ 분묘기지권은 존속
• 총유물인 임야에 대한 분묘설치행위: 처분행위에 해당, 사원총회의 결의가 필요
• 토지소유자의 승낙에 의해 성립된 분묘기지권 : 지료지급 약정은 분묘기지권 승계인에게도 미친다.

 

「장사 등에 관한 법률」

분묘설치 / 설치제한 / 자연장지 조성

분묘설치 기간 : 「장사 등에 관한 법률」 ⇒ 2001.01.01

1. 공설묘지, 사설묘지에 설치된 분묘의 설치기간: 30년
2. 단 1회에 한해 30년으로 연장하여야 한다 (연장기간은 조례로 단축 가능)
3. 기간 종료된 분묘처리: 종료된 날부터 1년 이내에 철거, 화장 또는 봉안

타인토지 설치분묘

• 승낙 없이 설치된 분묘 ⇒ 관할 시장 등의 허가를 받아 개장 가능
  • • 개장시 미리 3개월 이상의 기간을 정하여 통보 또는 공고
• 승낙 없이 설치된 분묘 연고자 ⇒ 토지사용권, 분묘보존을 위한 권리 주장 x

 

「농지법」상 거래규제

경자유전의 원칙

• 농지 농업경영에 이용 × ⇒ 농지처분 의무 발생 (1년 이내에 처분)
• 농지처분명령 (6개월 범위내) ⇒ 한국농어촌공사에 매수청구 가능
• 처분 × ⇒ 이행강제금 부과 (감정가격 or 개별공시지가 중 큰 금액의 25%를 매년 1회 부과/징수)

농지취득자격증명

• 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 소유권이전등기를 신청할 때에 첨부해야 할 서류, 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 매매계약 등의 효력을 발생요건은 아님.
• 농지에 관한 소유권이전등기청구권을 취득하였다면, 농지취득자격증명발급신청권을 보유하게 됨.

농지소유 상한제

• 상속농지 (농업경영 x): 1만㎡ 이내 (예외: 임대, 사용대)
• 8년 이상 영농 후, 이농: 1만㎡ 이내 (예외: 임대, 사용대)
• 주말 체험영농: 1천㎡ 이내 (세대원 전부가 소유하는 총 면적)

농지 위탁경영

• 원칙: 농지의 소유자는 소유 농지를 위탁경영할 수 없다.
• 예외: 징집, 3개월 이상 국외여행, 질병치료, 취학, 공직취임 등.

농지 임대차

• 농지의 임대차계약은 서면계약을 원칙
• 임차인이 시, 구, 읍, 면장의 확인, 해당 농지를 인도 -> 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력이 발생
• 임대 농지의 양수인은 임대인의 지위 승계
• 임대차기간은 3년 이상 (단 다년생식물 재배지는 5년 이상), 기간 종료 3개월 전까지 임대인 거절통지 x -> 묵시적갱신 인정
• 임대차기간, 임차료 등에 관하여 협의가 이루어지지 아니한 경우 : 소재지 관할 시, 군, 구청장에게 조정신청 가능

금지행위

• 금지행위 내용

1. 1. 소유제한, 소유상한 위반 사실을 알고도 소유를 권유 중개행위
   2. 위탁경영 제한 위반 사실을 알고도 위탁경영을 권유 중개행위
   3. 임대차, 사용대차 제한 위반 사실을 알고도 임대차, 사용대차를 권유 중개행위
   4. 위의 1~3까지의 행위와 그 행위가 행하여지는 업소에 대한 광고행위

• 위반시 제재: 3+3

농지의 정의

• 전, 답, 과수원, 그 밖의 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지
• 농지의 개량시설과 농지에 설치하는 농축산물 생산시설로서, 농작물 경작지 또는 다년생식물의 재배지에 설치한 고정식온실, 버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설, 농막, 간이퇴비장 또는 간이액비저장소 부지 등.

농지에서 제외되는 토지

• 「초지법」에 의하여 조성된 초지
• 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
• 지목이 임야인 토지로서 「산지관리법」에 따른 산지전용허가를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지

 

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