중개사법 요약노트 Chapter .14 부동산거래신고

오늘은 “공인중개사법령 및 실무” 부동산거래신고에 대해서 정리한 내용을 아래에 작성해 두었습니다. 이번 파트는 공인중개사법시험 중 부동산거래신고에 대한 법률 파트 1으로 편하실때 쓰윽 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^

부동산거래신고

 

신고의무자

• 직거래
  • 원칙: 거래당사자 공동
  • 예외: 단독신고
    • •  일방의 거부: 단독신고사유서, 거래계약서 사본 제출
      •  당사자 일방이 국가 등인 경우: 국가등이 신고
• 중개거래: 개업공인중개사 (공동중개시 공동신고/일방거부시 단독신고)

 

신고대상계약

• 토지/건축물 매매계약 (지분포함)
• 다음 법률에 따른 부동산 공급계약
  1. 산업입지 및 개발에 관한 법률
  2. 도시개발법
  3. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
  4. 공공주택 특별법
  5. 주택법
  6. 택지개발촉진법
  7. 건축물 분양에 관한 법률
• 위 법률에 따른 공급계약을 통해 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위 (분양권) 매매계약
• 도정법/빈집 및 소규모주택 정비법에 따른 관리처분/사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위 (입주권) 매매계약

신고내용

• 신고방법 (부동산거래계약시스템 → 신고서를 제출한 것으로 봄)
  • 방문신고
    • – 직거래: 공동으로 서명 또는 날인하여 일방이 제출 (신분증 제시)
    • – 중개거래: 개업공인중개사가 신고 (신분증 제시)
    • – 신고서 제출대행
      • √ 수임인: 본인 신분증명서 제출, 서명.날인 위임장, 신분증명서 사본 제출
      • √ 소속공인중개사 : 신분증명서 제출, 위임장 필요 X
  • 전자문서에 의한 신고 -> 신고서 제출대행 X
  • 매수인: 외국인등록 -> 외국인등록 사실증명, 국내 거소신고 → 국내 거소신고 사실증명
• 금지행위

1. 1. 개공사에게 미신고/거짓신고 하도록 요구하는 행위
   2. 신고의무자가 아닌 자가 거짓으로 신고하는 행위
   3. 계약을 체결하지 아니하였음에도 불구하고 거짓으로 신고하는 행위
   4. 계약이 해제 등이 되지 아니하였는데 거짓으로 해제등 신고하는 행위
   5. 거짓으로 신고 또는 해제등 신고를 하도록 조장 방조하는 행위

• 다른거래와의 관계
  1. 외국인 등이 토지취득허가를 받았더라도 신고를 해야 한다.
  2. 토지거래허가를 받은 경우라도 신고를 해야 한다.
  3. 농지취득자격증명을 받은 경우에도 신고를 해야 한다.

• 외국인 신고 관리

1. 1. 신고관청은 외국인 등의 취득신고내용을 매 분기 종료일부터 1개월 이내에 시도지사에게 제출
      • 특별자치시장은 직접 국토교통부장관에게 제출
   2. 시도지사는 제출받은 날부터 1개월 이내에 그 내용을 국토교통부장관에게 제출

신고사항 (공통 신고사항)

• 거래당사자 인적사항
• 거래계약체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일
• 거래대상 부동산 등의 소재지, 지번, 지목, 면적, 종류
• 실제 거래가격
• 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
• 매수인이 국내에 주소 또는 거소 (잔금 지급일부터 60일을 초과하여 거주하는 장소)를 두지 않을 경우에는 위탁관리인의 인적사항
  • √ 매수인이 외국인 경우, 외국인등록을 하거나 국내 거소신고를 한 경우에는 그 체류기간 만료일 이 잔금 지급일부터 60일 이내인 경우를 포함
• 개업공인중개사의 인적사항 / 중개사무소 상호, 전화번호, 소재지

신고사항 (주택거래 추가 신고사항)

• 법인이외의 자

√대상주택

1. 1. 비규제지역: 실제 거래가격 6억원 이상인 주택
   2. 규제지역 (투기과열/조정대상) : 거래가액 불문

√ 추가 신고사항

• • ➀ 거래대상 주택취득에 필요한 자금조달계획 및 지급방식
    • 투기과열지구 소재: 자금조달계획 항목별 증빙서류 추가제출
  • ➁ 매수자 본인 입주 여부, 입주예정시기 등 거래대상 주택의 이용계획

• 법인의 주택거래

√ 매도법인, 매수법인 공통 (법인신고서 제출)

– 법인의 현황에 관한 사항: 법인의 등기현황, 거래상대방과 특수관계 해당 여부

※ 최초 공급계약, 분양권매매계약, 거래당사자 중 국가 등 포함은 제외

√ 매수법인의 경우 (자금조달, 입주계획서 제출)

➀ 거래대상인 주택의 취득목적

➁ 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식\

– 투기과열지구 소재: 자금조달계획 항목별 증빙서류 추가제출

➂ 임대 등 거래대상 주택의 이용계획

※ 지역 및 거래가액 불문

신고사항 (토지거래 추가 신고사항)

• 신고대상 토지

1. 1. 수도권 등 소재 토지 → 1억원 이상 (지분매수는 가액 불문)
   2. 수도권 등 외 소재 토지 → 6억원 이상 (지분매수도 동일)

• 추가 신고사항

1. 1. 거래대상 토지의 취득에 필요한 자금의 조달계획
   2. 거래대상 토지의 이용계획

• 적용 제외

1. 1. 매수인이 국가 등이거나 국가 등이 포함되어 있는 토지거래
   2. 토지거래허가를 받아야 하는 토지거래

• 토지 거래가격 산정방법

1. 1. 1회의 계약으로 매수하는 토지가 둘 이상인 경우 각각의 토지가격을 모두 합산
   2. 신고대상 계약체결일부터 역산하여 1년 내에 매수한 맞닿은 토지가격은 합산 (이미 신고한 경우 제외)
   3. 건축법에 따른 사용승인을 받은 건축물이 소재하는 필지 가격은 거래가격에서 제외

법인 신고서 등 제출

• 거래당사자가 법인인 경우 법인신고서를 신고서와 함께 제출
• 매수인 단독으로 서명 또는 날인한 자금조달, 입주(이용)계획서 (투기과열지구 소재: 자금조달계획 항목별 증빙서류 추가)를 신고서와 함께 제출
• 계약체결일로부터 30일 이내에 별도로 제출 가능
• 법인 또는 매수인 이외의 자가 제출/신고하려는 자에게 계약체결일로부터 25일 이내 제공 (제공하지 않을 경우 별도 제출)

신고가격 검증 등

• 신고가격 검증

1. 검증체계 구축 및 운영: 국토교통부장관 → 한국부동산원에 위탁
2. 신고가격 적정성 검증: 신고관청 → 검증결과 세무서장에게 통보

• 신고내용 조사 및 보고

1. 신고관청: 신고사항 누락, 정확하지 않다고 판단되는 경우 신고내용 보완자료제출 (서면) 요구할 수 있다.
2. 국장은 신고내용의 확인이 필요한 때, 신고내용 조사를 직접 또는 신고관청과 공동으로 실시할 수 있다.
3. 신고관청 (조사결과보고) → 시도지사 (취합 매월 1회 보고) → 국토교통부장관

정정신청

• 절차 및 방법
  • 신고내용이 잘못 기재된 경우 가능 → 정정사항 반영 신고필증 재발급
  • 신고필증에 해당 내용 정정하고 서명 또는 날인하여 제출
    • 정정사항 중 신고내용이 잘못 기재된 경우는 단독으로 정정신청 가능
    • 정정신청사항 (X): 부동산 소재지, 거래금액, 당사자 성명, 주민등록번호
• 정정사항

1. 1. 거래당사자의 주소, 전화번호, 휴대전화번호
   2. 개공사의 전화번호, 상호, 사무소 소재지
   3. 거래지분비율
   4. 거래대상 건축물의 종류
   5. 거래대상 부동산 등의 지목, 면적, 거래지분 및 대지권 비율

변경신고

• 절차 및 방법

1. 1. 신고내용이 변경된 경우 가능 → 변경사항 반영 신고필증 재발급
   2. 등기신청 전에 변경신고서에 서명 또는 날인하여 제출
   3. 부동산 등 면적 변경없이 거래가격 변경시 거래계약서 사본 첨부
   4. 공급계약/분양권/입주원 매매계약: 분양가격 및 선택품목 → 일방이 단독으로 변경신고 가능 (증빙서류)

• 변경사항

1. 1. 거래지분 및 거래지분비율
   2. 거래대상 부동산 등의 면적
   3. 계약의 조건 또는 기한
   4. 거래가격
   5. 중도금 잔금 및 지급일
   6. 공동매수: 일부 매수인의 변경 (제외되는 경우만 해당)
   7. 부동산 등이 다수인 경우 일부 부동산 등 변경 (제외되는 경우만 해당)
   8. 위탁관리인의 성명, 주민등록번호, 전화번호

해제등 신고

1. 절차 및 방법 (부동산거래계약시스템 계약해제 → 해제 등 신고서를 제출한 것으로 봄)
   1. 거래당사자는 해제등이 확정된 날부터 30일 내 공동으로 해야 한다.
   2. 일방 거부신 단독신고 (확정사실 입증서류/단독신고사유서 첨부)
   3. 중개거래시 개공사가 해제 등 신고를 할 수 있다.
   4. 신고내용 확인 후 신고확인서 지체없이 발급

주택임대차계약의 신고

• 신고대상 주택: 주택임대차보호법에 따른 주택 (주택 취득 권리 초함)
• 신고대상 계약: 보증금 6천마원 또는 월 차임 30만원 초과 임대차예약
  • • 보증금, 차임 증감없이 임차기간만 연장하는 갱신계약은 제외
• 대상지역: 특별자치시, 자치도, 시, 군(광역시 경기도 관할 내로 한정), 자치구
• 신고사항

1. 1. 임대차계약 당사자의 인적사항
   2. 임대차 목적물 현황 (목적물의 소재지, 종류, 임대면적 등)
   3. 보증금 또는 월 차임
   4. 계약 체결일 및 계약기간
   5. 계약갱신요구권의 행사 여부 (계약을 갱신한 경우만 해당)

신고기한: 임대차계약 체결일부터 30일 이내

신고관청

• 주택 소재지 관할 시/군/구청장
• 신고관청은 권한 일부를 지자체 조례에 따라 음, 면, 동장 또는 출장소장에게 위임할 수 있음.

신고절차

• 방문신고

1. 1. 공동신고: 거래당사자가 공동으로 임대차신고서에 서명 또는 날인 하여 제출
      • 단독신고: 일방이 공동신고 거부, 거래당사자 중 일방이 국가 등인 경우
   2. 일방신고: 당사자 일방이 임대차신고서에 단독으로 서명 또는 날인 한 후 임대차계약서, 임대차계약 입증서류 등, 계약갱신요구권 행사 확인서류 등을 첨부해 제출한 경우 공동으로 임대차신고서를 제출한 것으로 본다.
   3. 계약서 제출 신고: 계약당사자 일방 또는 당사자의 위임을 받은 사람이 신고사항이 모두 적혀있고, 서명이나 날인이 되어 있는 임대차계약서를 제출하면 공동으로 임대차신고서를 제출한 것으로 본다.

• 전자문서에 의한 신고
• 신고 확인 후 신고필증 지체없이 발급
  • • 임대차신고서 등 작성 제출 및 정정대행 가능 (개공사)
    • 부동산거래계약시스템 사용 -> 임대차계약 당사자가 공동으로 임대차신고서를 제출 한 것으로 본다.

정정 변경 해제

• 신고사항 또는 신고내용이 잘못 적힌 경우 → 정정 신청할 수 있다.
• 신고 후 임대차가격이 변경 or 해제된 때에는 변경/해제가 확정된 날부터 30일 내에 공동으로 신고하여야 한다.

의제규정

1. 임차인이 [주민등록법]에 따라 전입신고 → 주택임대차계약신고 간주
2. 주택임대사업자: 관련 법령에 따른 주택임대차계약의 신고, 변경신고 → 주택임대차계약 신고/변경신고 간주
3. 신고접수 완료한 때 → 확정일자 부여 간주 (계약서 제출 한정)

과태료

• 100과
  • 주택임대차계약신고 위반자 (미신고, 변경, 해제 미신고, 거짓신고)
• 500과

1. 1. 부동산거래신고를 하지 아니한 자 (공동신고 거부자 포함)
   2. 해제 등 신고를 하지 아니한 자 (공동신고 거부자 포함)
   3. 개공사에게 미신고/거짓신고 요구한 자
   4. 거짓신고 행위를 조장하거나 방조한 자
   5. 거래대금지급 증명자료 외의 자료 미제출/거짓제출한 자 (면제대상X)

• 3000과 (면제대상X)
  • ➀ 계약 체결하지 않았는데 거짓신고를 한 자
  • ➁ 계약이 해제 등이 되지 않았는데 거짓으로 해제 등 신고를 한 자
  • ➂ 거래대금지급 증명자료 미제출, 거짓제출 한 자
  • ※ 부당하게 제물이나 재산상 이득을 취하거나, 제3자로 하여금 이를 취득하게 할 목적으로 ➀➁의 위반행위를 한 경우는 3+3에 해당 (벌칙을 부과받은 경우 과태료처분을 하지 않음.)
• 취득가액의 10%
  • 신고의무자가 아닌 자로서 거짓으로 신고한 자
• 부과/징수 통보

1. 1. 부과 징수권자: 신고관청 (중개대상물 소재지)
   2. 개공사에게 과태료 부과한 신고관청: 부과일로부터 10일 내 등록관청(중개사무소 소재지)에 통보

자진신고자 과태료 감면

• 면제

1. 1. 대상자: 신고관청의 조사 시작 전 자진신고한 자
      • 조사기관에 단독으로 신고한 최조의 자일 것
      • 위반사실 입증자료 제공 등 성실하게 협조
   2. 면제대상행위에서 제외되는 경우 (외,삼천)
      • 거래대금지급 증명자료 외의 자료 미제출/거짓제출한 경우 (500과)
      • 3천만원 이하의 과태료처분대상 행위에 해당하는 경우

• 50% 감경

1. 1. ➀ 대상자: 조사기관의 조사가 시작된 후 자진신고한 자
      • 면제대상의 조건과 동일
   2. ➁ 조사기관이 허위신고사실 입증에 필요한 증거 불충분 상태에서 조사에 협조하였을 것

• 감면불가

1. 1. 자진신고하여는 거래계약과 관련하여 관련 법령 위반사실 등이 관계기관으로부터 조사기관에 통보된 경우
   2. 자진신고한 날부터 과거 1년 내에 자진신고로 3회 이상 과태료 감면 받은 경우

 

이번 포스팅으로 공인중개사 법령 및 실무 시험범위의 내용 중 부동산거래신고 Part.1에 대한 내용을 마치게 되었네요. 다음 포스팅에서는 부동산거래신고 Part.2에 대한 내용으로 찾아뵙겠습니다!

이전: 공인중개사법령 및 실무 Chapter .13 행정처분 / 벌칙 / 공인중개사협회 / 포상금

이후: 공인중개사법령 및 실무 Chapter .15 부동산 거래신고 Part.2 부동산거래신고 (토지거래허가제)