중개사법 요약노트: 중개실무 Part.4 경매실무 / 매수대신청대리

오늘은 “공인중개사법령 및 실무” 중개실무에 대해서 정리한 내용을 아래에 작성해 두었습니다. 특히 이번 파트는 경매실무와 매수신청대리에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. 편하실때 쓰윽 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^

경매실무

Part.1 권리 분석

 

 

Part.2 경매절차

경매신청

• 강제경매: 집행권원에 의한 경매, 일반재산 집행, 예견되지 않은 경매, 인적책임 (가압류/압류)
• 임의경매: 담보권 실행을 위한 경매, 특정재산 집행, 예견된 경매, 물적책임 (저당권/근저당권)
  • ※ 집행권원: 확정된 이행판결, 가집행선고부 판결, 확정된 지급명령, 각종 조서, 공증된 금전채권문서

경매개시결정

• 채무자에게 결정송달, 경매등기 ⇒ 압류 효력 발생 (경매취하시 효력 소멸)
• 강제경매신청 기각, 각하하는 재판에 대해 즉시항고 가능
• 경매개시결정을 한 부동산에 대해 다른 강제경매신청이 있는 때에는 법원은 다시 경매개시결정을 하고, 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매한다 (이중경매)

배당요구종기 결정 및 공고

• 배당요구종기는 첫 매각기일 이전으로 정하고 공고
• 배당요구에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구종기가 지난 후에는 이를 철회할 수 없음.

매각준비

• 현황조사 (부동산 현황, 임대차관계 등)
• 부동산 평가 및 최저매각가격 결정
• 공무소 및 이해관계인에 대한 채권신고의 최고
• 매각물건명세서 작성 및 비치 (매각기일 1주일 전)

경매개시결정

• 최초 매각기일: 공고일로부터 14일 후로 정함
• 매각결정기일: 매각기일로부터 1주일 이내로 정함.

매각실시

• 매각은 호가경매, 기일입찰, 기간입찰 ⇒ 집행법원이 정한 방법에 따름
• 매수신청인의 자격

1. 1. 가능: 일반인/채권자/담보권자/제3취득자/물상보증인/채무자의 친족
   2. 불가: 집행관, 친족/감정인, 친족/담임법관,사무관/재매각 전매수인/채무자

• 매수신청보증금: 최저매각가격의 1/10
• 최고가매수신고인 결정 (2인 이상인 경우 그들만 추가입찰 실시)
• 차순위매수신고인 결정 (2인 이상인 경우 추첨) -> 신고액이 최고가매수신고액에서 보증금을 뺀 금액 넘어야 가능
• 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가매수신고가격으로 채무자 지분을 우선매수신고 할 수 있음.
• 허가할 매수가격 신고 없이 매각기일이 최종적으로 마감 (유찰) ⇒ 새매각(통상 20-30% 저감)

매각허가, 불허가 결정 (매각결정기일)

• 목적물 취득에 관청의 증명이나 허가가 필요한 경우, 매각결정일까지 제출
• 매각 허/부 결정에 대해 이해관계인은 1주일 내 즉시항고 가능

1. 1. 항고보증금: 매각대금의 1/10 공탁
   2. 채무자: 소유자의 항고가 기각된 때에는 항고보증금 몰수

• 매각불허가결정 -> 새매각 (저감 없음)

대금지급기한 결정 및 대금지급

• 매각허가결정 확정시 집행법원은 대금지급기한을 정하여 통지
• 대금완납 -> 소유권 확정적으로 취득
• 배당받을 채권자가 매수인인 경우 상계 가능
• 대금미납의 경우

1. 1. 차순위매수신고인이 없으면 재매각 (종전 매각조건 적용, 저감없음)
   2. 매수인이 재매각기일 3일 전까지 매각대금 납부시 재매각절차 취소

• 재매각절차에서 전 매수인은 매수신청 불가, 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 없다.

배당 및 등기촉탁

• 배당표에 따라 배당실시
• 당연배당채권자

1. 1. 경매신청을 한 채권자
   2. 첫 경매등기 전에 등기된 가압류채권자, 저당권, 전세권 등.

• 법원이 등기소에 촉탁하여 이전등기경료 (등기 말소비용 매수인 부담)
• 배당순위

※ 당해세 우선원칙의 예외

– 주택임차인이 당해세보다 먼저 대항요건과 확정일자를 받으면, 당해세 배분 한도만큼 보증금을 먼저 배당.

0순위	경매비용, 저당부동산의 제3취득자의 비용상환청구권
1순위	주택 상가임대차 최우선변제
2순위	당해세 (집행의 목적물에 부과된 국세)
3순위	담보권보다 법정기일이 앞선 국세/지방세
4순위	저당권, 전세권 등에 의해 담보된 채권 우선변제권이 있는 주택 및 상가임대차보증금 채권
5순위	일반임금채권
6순위	담보권보다 법정기일이 후순위인 국세/지방세
7순위	건강보험료, 산재보험료, 국민연금료
8순위	일반채권 (안분배당)

 

인도명령

• 인도명령: 대금납부 후 6개월 내에 신청
• 상대방: 소유자, 채무자, 대항력 없는 점유자

매수신청대리인 등록 관련 실무

Part.1 매수신청대리인 등록절차

요건구비

• 공인중개사, 법인인 개업공인중개사일 것 (중개인은 불가)
• 부동산경매에 관한 실무교육을 이수하였을 것

1. 1. 실시권자: 법원행정처장
   2. 대상: 개업공인중개사 (법인은 대표자)
   3. 기한: 등록신청 전 1년 이내
   4. 시간: 32 ~ 44 시간 이내
   5. 내용: 부동산경매 관련 교육과 평가

• 업무보증설정

1. 1. 법인: 4억원 이상 (분사무소 설치시 2억원 이상 추가)
   2. 공인중개사: 2억원 이상

• 결격사유에 해당하지 않을 것

1. 1. 등록이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자 (중개업/대리업의 폐업신고에 의한 등록취소는 제외)
   2. 민사집행법, 유죄판결 확정일로부터 2년 지나지 아니한 자
   3. 업무정지처분을 받고 폐업신고한 자: 업무정지기간이 지나지 아니한 자
   4. 업무정지 중개법인의 업무정지사유 발생 당시의 사원 또는 임원: 업무정지기간이 지나지 아니한 자
   5. 결격사유에 해당하는 자가 사원 또는 임원으로 있는 중개법인

요건구비

• 등록관청: 중개사무소 (법인은 주사무소) 소재지 관할 지방법원장
• 등록신청서류: 신청서 및 등록요건을 증빙하는 서류
• 수수료 (정부수입인지로 납부): 공인중개사 2만원, 중개법인 3만원

 

Part.2 매수신청대리업무

 

매수신청대리권

• 매수신청 보증의 제공
• 입찰표의 작성 및 제출
• 차순위매수신고
• 매수신청의 보증금 반환을 신청하는 행위
• 공유자의 우선매수신고
• 구 「임대주택법」상 임차인의 임대주택 우선매수신고
• 공유자 또는 임대주택임차인의 우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우: 차순위 지위를 포기

매수신청대리 대상물

• 토지
• 건물 그 밖의 토지의 정착물
• 입목, 광업재단, 공장재단

업무범위

• 대리행위

1. 1. 각 대리행위마다 대리권 증명문서 제출
   2. 개공은 매각장소/집행법원에 직접 출석

• 확인설명/확인설명서

1. 1. 성실 정확하게 설명하고 설명의 근거자료 제시
   2. 확인/설명사항
      • 당해 매수신청대리 대상물의 표시 및 권리관계
      • 법령 규정에 따른 제한사항
      • 당해 매수신청대리 대상물의 경제적 가치
      • 대상물 소유권취득에 따라 부담 및 인수해야 할 권리 등.
   3. 확인/설명서는 위임계약을 체결한 때에 작성하여, 서명, 말인 후 교부 및 보존 (사건카드는 철하여 5년간)

• 사건카드 작성

1. 1. 위임 받은 때 법정서식의 사건카드 작성
   2. 서명.날인 (등록인장)한 후 5년간 보존

• 각종 의무

1. 1. 신의 성실로써 공정한 매수신청대리업무 수행
   2. 업무상 알게 된 비밀준수
   3. 사무소 명칭, 간판에 “법원”의 명칭이나 휘장 등 표시금지
   4. 개공사는 매각절차의 적정과 매각장소의 질서유지를 위해 민사집행법의 규정 및 집행관의 조치 따를 것
   5. 게시의무: 등록증, 보수표, 보증설정서류
   6. 사유 발생한 날부터 10일 내 지방법원장에게 신고

• • • • 중개사무소를 이전한 경우
      • 중개업을 휴업 또는 폐업한 겨우
      • 공인중개사 자격취소 및 자격이 정지된 경우
      • 중개사무소 등록취소 및 업무가 정진된 경우
      • 분사무소를 설치한 경우

• 휴폐업 신고

1. 1. 휴업 (3개월 초과), 폐업, 재개, 기간변경시 미리신고
   2. 휴업은 6개월을 초과할 수 없다.

금지행위

• 이중으로 매수신청대리인 등록신청
• 매수신청대리인이 된 사건에서 매수신청인으로 매수신청
• 동일 부동산에 대하여 이해관계가 다른 2인 이상을 대리하는 행위
• 명의대여, 등록증 대여 또는 양도
• 다른 개공사의 명의를 사용
• 형법상 경매, 입창방해죄에 해당하는 행위
• 사건카드, 확인설명서 허위기재, 필수기재사항 누락
• 그 밖에 다른법령에 따라 금지되는 행위

보수

• 보수표와 보수에 대하여 위임인에게 위임계약 전에 설명
• 보수

상담 권리분석 보수	➀ 보수: 50만원 범위 안에서 당사자 합의 ➁ 주의사항 – 일괄매각: 4개의 부동산 이상의 일괄매각의 경우, 3개를 초과하는 것부터 1부동산당 5만원 범위 안에서 상한선을 증액할 수 있다. – 개별매각: 개별매각의 여러 물건을 함께 분석하는 경우에는 1부동산당 5만원의 범위 안에서 상한선을 증액할 수 있다.
매수신청 대리보수	➀ 매수인이 된 경우: 감정가의 1% 이하 또는 최저매각가격의 1.5% 이하의 범위 안에서 당사자 합의 ➁ 낙찰받지 못한 경우: 50만원 범위 안에서 당사자간의 합의

• 실비: 30만원 범위 내 합의 (통상의 실비는 보수에 포함)
• 지급시기: 약정이 없을 때에는 매각대금 지급기한일
• 영수증: 법정서식에 작성, 서명/날인 후 위임인에게 교부 (보존 x)

감독

• 협회에 대한 감독: 법원행정처장 (협회의 공제사업 감독)
• 협회 지부 및 개업공인중개사에 대한 감독: 지방법원장
• 지방법원장은 감독사무를 지원장과 협회 시/도 지부에 위탁할 수 있다.

 

Part.3 행정처분 (처분권자: 지방법원장)

필요적 등록취소

• 등록의 결격사유
• 중개업/매수신청대리업무의 폐업신고
• 공인중개사 자격 취소
• 중개사무소 개설등록 취소
• 등록 당시: 매수신청대리 등록요건을 갖추지 않았던 경우
• 등록 당시: 매수신청대리 결격사유에 있었던 경우

임의적 등록취소

• 등록 후: 매수신청대리 등록요건을 갖추지 않았던 경우
• 등록 후: 매수신청대리 결격사유에 있었던 경우
• 사건카드 작성, 보존 x / 확인 설명서 교부 보존 x
• 보수 외의 명목의 보수를 받거나 초과수수, 영수증 교부 x
• 비밀누설, 질서유지 불이행, 금지행위 위반
• 감독상의 명령 위반
• 최근 1년 내 2회 이상 업무정지 후, 업무정지행위

필요적 업무정지 (1개월~2년)

• 중개업무 또는 매수신청대리업무 휴업하였을 경우
• 공인중개사 자격을 정지당한 경우
• 중개업무 정지를 당한 경우
• 임의적 등록취소사유에 해당하는 경우 (감독상 명령 제외)

임의적 업무정지

• 매각장소의 질서유지의무에 위반
• 등록증 등을 게시하지 아니한 경우
• 미등록인장으로 날인
• 신고의무 위반
• 감독상 명령 등을 위반
• 법원의 명칭, 휘장 등을 표시
• 그 밖에 명령이나 처분에 위반한 경우

사전절차/사후조치

• 행정처분사항 서면통지: 해당 처분시 관리대장에 기재 5년간 보존
• 의견진술 기회부여 (10일 이상 기간 / 서면 및 구술)
• 등록취소: 등록증 반납 (7일 내), 개인사망 ⇒ 세대를 같이 하는 자 / 법인해산 ⇒ 대표자 임원이었던 자
• 필요조치: 등록취소 (매수신청대리업무에 관한 표시 제거) / 업무정지 (업무정지사실 사무소 출입문에 표시)

 

이번 포스팅이 공인중개사법령 및 실무 과목의 마지막 포스팅이 되었네요. 나머지 2차과목인 공법, 공시법, 세법에 대한 포스팅도 차곡차곡 준비해서 올리도록 하겠습니다. 즐겨찾기에 추가해두고 자주 자주 방문해 주세요. 저는 출퇴근길 지하철에서 보려고 시작을 했는데 어쨌든 한 과목 전체를 포스팅 하게되었습니다. 다들 올해 공인중개사 시험 꼭 합격들 하시길 바라겠습니다!!!

이전: 공인중개사법령 및 실무_ 중개실무 Part.3