오늘은 “공인중개사법령 및 실무” 거래계약서 작성 / 손해배상책임 / 보증설정 에 대해서 정리한 내용을 아래에 작성해 두었습니다. 편하실때 쓰윽 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^
거래계약서 작성 등의 의무
내용
- 작성의무자 : 개공사, 소공사도 가능
- 작성시기: 중개가 완성된 때
- 서명 및 날인의 의무 (업무를 수행한 소공 의무 부담)
- 교부: 거래당사자 쌍방
- 보관: 원본/사본 or 전자문서 1부 5년간 (공인전자문서센터 보관시 예외)
- 거짓기재, 이중계약서 작성 금지
- 위반시 제재
➀ 교부.보존.서명 및 날인: 업무정지
➁ 거짓기재.이중계약서: 임의적 등록취소 (임.취)
거래계약서 서식
- 국장이 표준서식 (없음) 정해 권장 가능
- 필수 기재사항 (인표, 인권, 계금, 조건, 확인, 약정)
➀ 거래당사자의 인적사항
➁ 물건의 표시
➂ 물건의 인도일시
➃ 권리이전의 내용
➄ 계약일
➅ 거래금액.계약금액 및 지급일자 등, 지급관련 사항
➆ 계약의 조건이나 기한
⑧ 중개대상물의 확인 설명서 교부일자
⑨ 그 밖의 약정 내용
[서면 비교]
부동산거래 전자계약시스템
- 안전성 : 거래사고 방지, 서류 분실위험 감소, 타임스탬프기술 -> 계약서의 위변조 방지
- 경제성 : 대출금리 우대, 등기신청수수료 할인, 각종공부연계 -> 발급비용 부담없이 자료조회
- 편리성 : 부동산거래신고 자동처리, 임대차 -> 확정일자 자동 부여, 개공의 서류 보관의무 면제, 시간과 장소 제약X
- 부동산거래 사고예방: 정식등록 개공만 가능. 실시간 거래 정보 수집 -> 이중거래 등 사고 방지.
손해배상책임과 업무보증
법 제30조
- 개공사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상 할 책임이 있다.
- 개공사는 자기의 중개사무소를 다른사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
중개행위 해당 여부 및 손해배상책임 관련 판례
- 중개행위 해당여부: 객관적으로 보아 사회통념상 판단 및 결정
- 개공사가 거짓으로 작성 교부 해준 전세계약서 등을 담보로 금전대여 한 대부업자의 손해 -> 책임인정
- 개공사가 금전을 편취한 경우 -> 손해배상 인정 (횡령/편취등은 대부분인정)
- 경매대상 부동산에 대한 권리분석/취득알선 행위도 중개행위에 해당
- 중개보조원의 고의에 의한 불법행위에 가담하지 아닌한 개공사, 피해자의 과실있으면 과실상계인정
보증 설정시기
- 등록 후 업무개시 전까지 설정 (위반시 -> 임의적 등록취소)
- 법인이 분사무소를 두는 경우, 설치신고 전에 보증 설정
보증 설정방법
- 보증보험 / 공제 / 공탁 중 하나를 택일
- 공탁금은 폐업/사망/등록취소 후, 3년간 회수할 수 없음.
보증 설정금액
- 중개법인: 4억원 이상 (특수법인: 2천만원 이상)
- 중개법인의 분사무소: 2억원 이상을 추가로 설정
- 개인인 개공사: 2억원 이상
보증 설정신고
- 보증설정 후 증빙서류를 갖추어 등록관청에 신고 -> 등록증
- 보증기관이 등록관청에 직접 통보한 경우 신고 생략 가능
보증 변경 및 재설정
- 변경: 이미 설정한 보증이 효력이 있는 기간중
- 재설정: 해당 보증기간 만료일까지 (공탁은 적용 안됨)
보증 설명+교부
- 중개가 완성된 때, 거래당사자 쌍방에 설명
- 설명사항: 보장금액, 보증기관 및 그 소재지, 보장기간
- 관계증서의 사본교부 (전자문서 제공 가능)
- 위반시 제재: 100과
손해배상 청구 절차
- 입증서류 확보: 판결문 등
- 지급신청: 중개 당시 보증기관
- 손해배상금 지급 (설정금액 한도) : 보증기관은 개공을 상대로 구상권, 중개의뢰인은 개공사를 상대로 손해액 전부에 대한 손해배상 청구 가능
- 공제/보증 재가입, 부족한 공탁금 보전 (15일 이내)
이전: 공인중개사법령 및 실무 Chapter .9 확인 / 설명 및 확인인 / 설명서 작성의무
이후: 공인중개사법령 및 실무 Chapter .11 반환채무이행의 보장제도 / 교육
2 thoughts on “중개사법 요약노트 Chapter .10 거래계약서 작성 / 손해배상책임 / 보증설정”