중개사법 요약노트 Chapter .15 부동산거래신고 (토지거래허가제)

오늘은 “공인중개사법령 및 실무” 부동산거래신고에 대해서 정리한 내용을 아래에 작성해 두었습니다. 이번 파트는 공인중개사법시험 중 부동산거래신고에 대한 법률 파트 2로 외국인등의 부동산 취득 및 토지거래허가제에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. 편하실때 쓰윽 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^

외국인 등의 부동산취득 등에 관한 특례

적용대상

• 외국인 등

1. 1. 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아닌한 개인
   2. 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체
   3. 사원, 구성원 또는 업무집행 사원 임원의 2분의 1 이상이 외국인인 법인 또는 단체
   4. 외국인 또는 외국단체가 자본금/의결권의 2분의 1 이상을 가지고 있는 법인 또는 단체
   5. 외국정부
   6. 대통령령으로 정하는 국제기구 (국제연합과 그 산하기구 등)

• 적용 범위

1. 1. 외국인 등이 부동산 등의 소유권을 취득하는 경우 (양도 X)
   2. 상호주의: 국장이 국내 토지취득에 대해 금지/제한 가능

신고

• 계약취득

1. 1. 교환, 증여 등(부동산거래신고대상 계약은 제외: 매매로 취득은 부동산거래신고)
   2. 계약 체결일부터 60일 이내 신고 → 300과

• 계약 외 취득

1. 1. 상속, 경매, 합병, 건축물의 신축등, 확정판결, 환매권의 행사 (공매X)
   2. 취득한 날부터 6개월 이내 신고 → 100과

• 계속보유
  • 외국인으로 변경된 날부터 6개월 이내 신고 → 100과

허가

• 대상지역

1. 군사기지 및 군사시설보호구역: 「군사기지 및 군사시설보호법」
2. 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역: 「문화재보호법」
3. 천연기념물, 명승 및 자연유산과 이를 위한 보호물 또는 보호구역: 「자연유산의 보존 및 활용에관한 법률」
4. 생태,경관보전지역: 「자연환경보전법」
5. 야생동물특별보호구역: 「야생동물 보호 및 관리에 관한 법률」

• 내용

1. 처리기한: 15일 이내 (군사기지, 군사시설보호구역은 30일 이내)
   • 30일의 범위에서 그 기간을 연장 할 수 있음.
2. 허가의 기속성: 지정목적 달성에 지장 없다면 허가
3. 무허가계약: 무효
4. 허가위반: 2+2
5. 토지거래허가를 받은 경우에는 취득허가가 적용되지 않는다.

• 절차

1. 취득원인서류, 허가신청시 합의서 첨부
2. 신고서, 허가신청서의 작성 및 제출대행 가능 (외국인이므로)
3. 신고 허가내용의 제출
   • 신고관청 (매분기 종료일부터 1개월 내) ⇒ 시.도지사 (1개월 내) ⇒ 국토교통부장관
     • 특별자치시장은 직접 국장에게 제출

토지거래허가제

허가구역 지정

• 지정권자

1. 허가구역이 둘 이상의 시.도의 관할구역에 걸쳐 있는 경우: 국토교통부장관
2. 허가구역이 동일한 시,도 안의 일부 지역인 경우: 시.도지사
   • 예외적으로 국장이 지정하는 경우
     • 국가 또는 공공기관이 법령에 따른 개발사업을 시행하는 경우
     • 지가변동률 등이 인근 지역이나 전국 평균에 비하여 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 경우

• 기간
  • 5년 이내 (재지정 가능)
• 대상지역
  • 토지의 투기적인 거래가 성행 / 지가가 급격히 상승하는 지역 / 그러한 우려가 있는 지역
    1. 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역
    2. 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역
    3. 개발사업이 진행중 or 예정되어 있는 지역과 그 인근지역
    4. 투기우려 인정지역 or 관계 행정기관장이 투기우려로 요청하는 지역
  •  지정권자는 다음 구분에 따라 특정하여 허가구역을 지정할 수 있음
    1. 허가대상자: 투기우려 인정지역, 요청지역 ⇒ 지가변동률 및 거래량 고려 ⇒ 투기우려 인정되는 자
    2. 허가대상 용도: 나대지, 건축물의 용도부지 중 투기우려 인정지역 요청지역의 투기우려 인정되는 토지용도
    3. 허가대상 지목: 투기우려 인정지역, 요청지역⇒ 투기우려가 있다고 인정되는 지목
       • 계약을 체결하려는 당사자 또는 계약대상 토지가 공고사항에 해당하지 아니하는 경우 허가 불필요
• 지정절차

• 효력발생

1. 1. 지정 공고한 날부터 5일 이후 효력 발생
   2. 재지정, 축소 및 해제의 경우는 공고일부터 효력 발생

• 해제, 축소

1. 1. 지정권자: 지정사유 소멸, 관계 행정기관장의 요청이 이유가 인정되면 지체없이 해제, 축소하여야 한다.
   2. 해제 및 축소절차는 지정절차와 동일

허가 대상

• 대상 계약
  • 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권 (권리포함)을 이전하거나 설정하느 계약 (유상/예약포함) /변경 포함

토지거래허가대상	토지거래허가대상 X
매매, 교환, 지상권설정계약 판결(화해, 조정등), 대물변제예약	건물, 전세권, 임대차계약, 무상계약(증여, 유증, 사용대차 등), 상속, 수용, 경매, 조세 체납처분, 비업무용 공매 (3회 이상 유찰시)

 

• 면제대상 토지면적

도시지역	➀ 주거지역: 60㎡ 이하 ➁ 상업지역: 150㎡ 이하 ➂ 공업지역: 150㎡ 이하 ➃ 녹지지역: 200㎡ 이하 ➄ 미지정구역: 60㎡ 이하	지정권자가 해당 지역에서의 거래실태 등에 비추어 기준면적의 10% 이상 300% 이하의 범위에서 따로 정하여 공고한 경우 그에 의한다.
도시지역 외의 지역	➀ 250㎡ 이하 ➁ 농지: 500㎡ 이하 ➂ 임야: 1000㎡ 이하

 

• 면적산정 특례

1. 1. 일단의 토지이용을 위해 계약 체결 후, 1년 이내에 일단의 토지의 일부에 대하여 계약을 체결한 경우 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 본다. (1년 이내는 합친다)
   2. 지정 당시 기준면적을 초과하는 토지가 지정 후 분할된 경우 (공공목적 제외) 분할 후 최초의 거래에 한하여 기준면적을 초과하는 계약 체결로 본다 (지정 후 공유지분으로 거래되는 경우 포함)

• 관련 판례

√ 거래계약은 관할관청의 허가를 받아만 그 효력이 발생하고, 그 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효이므로 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없고, 채무불이행을 이유로 거래계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 없다. √ 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효이다. √ 허가받을 것을 전제로 한 거래계약은 유동적 무효의 상태에 있으므로 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효화되므로 허가 후에 새로이 거래계약을 체결할 필요는 없다. √ 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다. √ 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 서로 협력할 의무가 있고 매매계약에서 허가신청 협력의무 불이행, 허가신청 전 매매계약의 철회를 지급사유로 하는 손해배상약정은 유효하다. (특약) √ 협력의무에 대해 보전의 필요성이 있다면 매수인은 토지거래허가 신청절차의 협력의무 이행청구권을 보전하기 위하여 매도인의 권리를 대위하여 행사하는 것도 허용된다. √ 토지거래허가구역 내에서 중간생략등기는 무효이며, 이 경우 최종매수인은 최초 매도인에 대하여 직접 그 토지에 관한 토지거래허가 신청절차의 협력의무 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없고, 이를 대위행사할 수도 없다. (민법에서는 중간생략등기는 유효: 실체관계에 부합, 처벌은 받음) √ 토지거래허가구역 내의 토지와 지상건물을 일괄하여 매매한 경우 토지에 대한 매매거래허가 전 건물에 대한 이전등기청구는 특별한 사정이 없는 한 할 수 없다. √ 토지거래허가구역 지정이 해제된 경우 그 토지거래계약은 확정적으로 유효로 된다. √ 토지거래허가구역 내 토지에 대하여 매매계약을 체결하였는데 허가가 나지 않은 상태에서 당해 토지가 경매절차에서 제3자에게 매각되어 소유권이전등기가 마쳐진 경우 매매계약은 확정적으로 무효가 된다.

• 허가절차

• 허가처분

이행강제금

1. ➀ 취득가액 (실거래가)의 10/100 범위 내 부과
   • 방치: 100분의 10
   • 임대: 100분의 7
   • 허가권자 승인 없이 변경: 100분의 5
   • 그 밖의 경우 100분의 7 (기타)
2. ➁ 최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 이행될 때까지 반복부과
3. ➂ 단, 이용의무기간이 지났거나, 이행한 경우 부과 중지, 이미 부과된 이행강제금은 징수
4. ➃ 부과 불복시 고지 받은 날부터 30일 이내 이의제기 가능

선매

1. 요건
   1. ➀ 허가신청이 있는 경우 공적주체 중 선매자 지정하여 협의매수

   ➁ 대상토지: 공익사업용 토지, 허가받아 취득한 토지를 이용목적대로 이용하지 않는 토지

2. 선매절차

2. 선매가격

• • 감정가격을 기준
  • 신청서에 적힌 가격이 감정가보다 낮은 경우 신청서에 적힌 가격

4. 협의 불성립

• • 지체 없이 허가/불허가 여부를 결정하여 통보

포상금

• 포상금지급

1. 1. 지급관청: 신고관청 (허가관청)
   2. 신고 및 고발 대상자

신고의무자, 의무자가 아닌 자로서 실거래가 거짓 신고한 자 계약 체결하지 않았는데 거짓 신고한 자 신고계약이 해제 등이 되지 않았는데 거짓으로 해제 등 신고한 자 주택임대차계약의 계약금액을 거짓으로 신고한 자 무허가 부정한 방법으로 토지거래허가를 받은 자 (허가위반자) 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 아니한 자 (이용위반자)

• 지급기준

1. ➀ 적발 전에 신고하고 증거자료 제출한 경우
   • – 신고위반자: 과태료가 부과된 경우 지급
   • – 허가위반자: 검사의 공소제기, 기소유예의 결정이 있는 경우
   • – 이용위반자: 이행명령이 있는 경우
2. ➁ 지급불가사유
   • – 공무원이 직무와 관련하여 발견한 경우
   • – 해당 위반행위를 하거난 관여한 자
   • – 익명/가명으로 신고 고발한 자

• 지급절차 및 방법

1. 신고인: 신고서 및 증거자료 신고관청에 제출
2. 접수받은 신고관청: 지급여부 결정, 신고인에 통보
3. 통보받은 신고인: 포상금 지급신청서 작성하여 제출
4. 신청서가 접수된 날부터 2개월 이내 포상금 지급
5. 수인이 신고 고발한 경우

• • 하나의 사건: 2인 이상 공동신고 ⇒ 균등배분 (사전합의 합의된 방법을 따라 지급)
  • 하나의 사건에 2건이상 신고/고발 ⇒ 최초로 신고/고발한 자
• 지급금액재원

1. 신고위반자: 부과과태료의 20% 해당금액 (지급한도: 1천만원)
2. 허가위반자, 이용위반자: 1건당 50만원
3. 포상금 지급비용: 시/군/구 재원으로 충당 (국고 지원 X)

 

이번 포스팅으로 공인중개사 법령 및 실무 시험범위의 내용 중 부동산거래신고 Part.2에 대한 내용을 마치게 되었네요. 다음 포스팅에서는 부동산 중개실무에 대한 내용으로 찾아뵙겠습니다!

이전: 공인중개사법령 및 실무 Chapter .15 부동산거래신고 Part.1

이후: 공인중개사법령 및 실무 Chapter .16 부동산 중개실무