2024년 공인중개사시험 수험생여러분들 벌써 더워지고 시간이 점점 다가오고 있네요. 시행공고도 다들 한번 확인 해보시면 좋을 것 같습니다. 오늘부터 매일 하나씩이라도 정리해보자는 마음가짐으로 2차과목을 포스팅해보고자 합니다. 오늘은 우선 2차과목중개사법, 공법, 공시법, 세법 중에서 우리 마음에 항상 안정감과 앞으로 우리 미래의 공인중개사들에게 꼭 필요한 “공인중개사법령 및 실무” 용어의 정의와 중개대상물에 대해서 정리한 내용을 아래에 작성해 두었습니다. 편하실때 쓰윽 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^
공인중개사법령 및 실무 1장: 용어의 정의
중개
법정대상물에 대해 거래당사자 간의 매매/교환/임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것
성격: 사실행위, 독자적행위. 사전적 보조적 준비행위
“중개” 관련 판례
- 중개행위 해당 여부: 개공의 주관적의사 상관 X, 객관적(사회통념상) 행위와 관련되게 판단 할 것
- 쌍방당사자 / 일방당사자 포함
- “상법”에 정하는 중개에 관한 행위 -> 기본적인 상행위
- 직접계약은 중개 행위가 아님.
- 우연한기회 -> 중개대상물의 권리 알선행위 -> 중개행위 but 중개업은 아님.
중개업
- 다른사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것
- 중개업 해당여부 -> 반복성/계속성/영업성의 유무 +그 행위의 목적 규모 횟수 기간등을 종합적으로 고려 -> 사회통념에 따라 판단 할 것
- 중개행위자: 등록여부 및 자격여부는 중개업의 요건이 아님.
- 부동산의 종류 및 거래유형이 특정되어도 무방
- 주된업무에 부수적으로 행해지더라도 중개업
“중개업” 관련 판례
- 중개보수 받지 않고, 보수받을 것을 약속하고 요구 -> 중개업은 아니다.
- 컨설팅업: 중개사무소 개설등록을 하지 않았다면 ->부수적인 중개, 반복적인 경우->중개업
- 우연한 기회->중개대상물의 중개 및 보수요구 -> 중개업은 아님.
공인중개사
- 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한자
-
- 개업공인중개사: 공인중개사 자격 + 개설등록
- 소속공인중개사: 공인중개사 자격 + 개공에 소속
개업공인중개사 (5년 후 나의 목표)
- 이 법에 의하여 중개사무소를 개설등록 한 자
-
- 법인인 개업공인중개사: 중개법인/특수법인
- 공인중개사인 개업공인중개사
- 부칙상의 개업공인중개사 (중개인)
소속공인중개사 (1년 후 나의 목표)
- 개공에 소속된 공인중개사 (법인의 사원 및 임원)로써, 공인중개사인자
- 중개업무를 수행하고 중개업무를 보조
소속공인중개사 비교
- 사원/임원인 소공: 2개월내 결격사유 해소 X -> 중개법인의 등록취소
- 직원인 소공: 2개월내 결격사유 해소 X -> 업무정지 처분
- 공통점: 중개업무수행가능, 자격취소/정지의 대상, 인장등록, 실무/연수교육의무
중개보조원 (현재의 내 위치…)
- 공인중개사가 아닌자. 개공에 소속, 중개업무에 관련된 단순한 업무보조
- 업무의 한계: 중개업무 수행 X, 단순한 보조업무 (중개대상물의 현장안내, 일반서무 등)
공인중개사법령 및 실무 1장: 법정중개대상물
| 법 제3조 | 토지 | 민법상의 부동산 |
| 건축물 및 그 밖의 토지정착물 | ||
| 그 밖에 대토령령에 정하는 재산권 및 물권 | ||
| 영 제2조 | 입목 | 준부동산 |
| 공장재단 광업재단 | ||
토지
- 지목 상관 없음. 사법상 공법상의 제한 관계 없음: 사적거래의 대상이면 OK
- 필지단위로 거래
- 1필지의 일부
-
- – 분필 전까지는 소유권이전 X, 저당권설정 X
- – 용익물권, 임대차는 가능 (지상권/지역권/전세권)
건축물 및 토지정착물
- 민법상의 부동산에 해당하는 건축물에 한정 -> 기둥/지붕/주벽 (최소조건)
- 거래단위: 동 -> 1동의 일부: 구조상/이용상 독립성 -> 중개대상
- 미등기/무허가 건물도 OK
- 그 밖의 토지 정착물
-
- – 수목/교량/터널: 토지와 함께 거래 -> 중개대상물 X
- – 명인방법을 갖춘 수목의 집단 : 소유권O, 저당권X
입목
- 1필지 전부/일부에 생육하는 수목의 집단 ->보존등기
- 입목등록원부에 우선 등록 -> 입목소유권 보존등기
- 해당토지의 등기기록 중 표제부에 입목등기의 기록 표시
- 토지의 소유원 및 지상권의 처분은 입목에 효력을 끼치지 않는다.
- 입목의 저당: 보험 가입 후 가능, 벌채 후 토지와 분리시, 수목에 영향을 끼침
- 저당 후, 분리된 수목: 채권기한 도래전 경매가능 -> 경락대금은 공탁
- 변제기 도래시, 공탁된 경락대금 수급
공장재단.광업재단
- 재단목록 작성 후, 소유권보존 등기
- 집합물: 1개의 부동산으로 취급
- 재단 소유권 보존등기 후, 10개월 이내 저당권 설정 -> 안하면 보존등기 무효
- 재단의 구성물: 등기기록 중, 해당구에 재단에 속함을 기재
중개대상 여부
인정여부 (판례)
- 분양권 -> 장래의 건축물,특정 동/호수 피분양자 선정/분양계약체결 -> 중개가능
- 분양예정자로서, 선정될 수 있는 지위로써의 입주권 -> 중개불가
- 조합원의 입주권: 도정법에 의거한 입주자 지위 (재개발/재건축) -> 중개가능
- 대토권: 주택철거시, 이주자 택지공급지위 -> 특정 건물/토지 X -> 중개불가
- self 세차장 구조물 / 무형의 재산적 가치 -> 중개불가
중개대상요건
법정중개대상물 + 사적거래 가능 + 중개행위 개입가능
➀ 중개대상물인 경우
- 공법상의 제한: 개발제한 구역 내 토지 건물 / 도로예정지 중, 사유지
- 사법상의 제한: 법정지상권이 설정된 토지 / 가등기가 설정 된 토지
➁ 중개대상물이 아닌 경우
- 포락지, 바닷가, 도로예정지 중 공유지
- 문화재등 보존재산
- 청사 관사 공도 공원
- 공유수면 매립지 중 공유지
- 미채굴 광물, 무주부동산
대상의 권리
➀ 중개대상인 권리
- 소유권/지상권/지역권/전세권/저당권/임차권
- 유치권/법정지상권/환매권
➁ 중개대상이 아닌 권리
- 동산질권/분모기지권
- 광업권/어업권/공장소유권/상표권/특허권/저작권
대상의 행위 -> 중개행위의 개입가능성 여부
➀ 개입 가능한 경우
- 매매/교환/임대차
- 지상권/지역권/전세권/저당권 -> 설정/변경/소멸
- 유치권/법정지상권/환매권의 양도
➁ 개입이 불가능한 경우
- 증여
- 상속/공용수용/기부채납/경공매
- 유치권/법정지상권의 성립
- 환매권의 행사
이상입니다! 다음번에는 공인중개사제도와 개설등록에 대한 내용을 정리하여 포스팅 하도록 하겠습니다!
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