세법 요약노트 Part. 5 종합부동산세

오늘은 공인중개사 2차 시험과목 중 하나인 세법, 그중에서도 지방세인 종합부동산세 에 대해서 포스팅 해보도록 하겠습니다. 편하실 때 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^

종합부동산세

 

종합부동산세의 특징

• 과세기준일: 국세이며, 매년 6월 1일에 납세의무가 성립.
• 인세: 전국의 토지와 주택가액을 소유자별로 합산하여 과세하는 인세
• 누진세율: 소유자별로 합산하여 초과누진세율을 적용. 다만, 법인 소유의 주택의 경우 비례세율을 적용.
• 분납 및 유예: 납세자의 편익을 고려하여 납부할 세액이 250만원 초과시 6개월까지 분납가능. 1세대 1주택자의 납부세액이 100만원 초과시 납부유예 할 수 있음.
• 부과주의: 종부세는 고지서에 의하여 부과징수가 원칙. 납세자의 선택에 따라 신고납부 할 수 있으며, 이 경우 무신고가산세는 적용하지 않음.

용어의 정의

• 세대의 범위
  • 세대: 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자 또는 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족이 함께 구성하는 1세대. 아래의 경우 배우자가 없어도 1세대로 인정
    • ① 30세 이상인 자
    • ② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
    • ③ 소득세법상 일정소득이 있는 자, 미성년자는 제외함. (미성년자도 결혼 또는 가족의 사망에 의한 경우 포함
  • 세대의 특례
    • 혼인한 경우: 혼인한 날부터 5년 동안은 각각 1세대로 인정
    • 동거봉양의 경우: 60세이상 직계존속 동거봉양을 위한 합가 à 10년간 각각 1세대로 인정
  • 공시가격
    • 법률에 따라 공시된 가액: 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격

종합부동산세의 과세대상

• 과세의 구분 및 세액
  • 종합부동산세: 주택분/토지분 종합부동산세
  • 토지분 종합부동산세: 종합합산세액/별도합산세액
• 과세대상
  • 토지: 재산세가 과세된 토지 중 종합합산 과세대상이 되는 토지와 별도합산 과세대상이 되는 토지를 전국을 합산하여 과세
  • 주택: 재산세가 과세된 주택을 전국 합산하여 과세

주택에 대한 종합부동산세

• 과세대상 주택: 과세기준일 현재 재산세 과세대상인 국내 소재 주택
• 제외되는 경우 à 보유현황 신고 (9/16~9/30)
  • 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 임대주택
  • 종업원의 주거 제공을 위한 기숙사 및 사원용 주택
  • 어린이집으로 사용하는 주택
  • 등록문화재에 해당하는 주택
  • 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택
  • 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 미분양 주택
  • 기타 대통령령으로 정하는 주택
• 납세의무자
  • 개인: 국내 소재하는 재산세 과세대상 주택의 공시가격 합산액이 9억원을 초과하는 자
  • 법인: 국내 소재하는 재산세 과세대상 주택을 소유하는 법인
• 신탁재산: 수택자 명의로 등기된 신탁재산 à 위탁자, 수탁자의 물적납세의무

과세표준 및 세액의 계산

• 다주택자 (세율: 0.5 ~ 5%)

공시가격합계액 – 9억원 x 공정시장가액비율 (60%) = 과세표준 x 초과누진세율 = 산출세액

• 1세대 1주택자 (세율: 0.5 ~ 2.7%)

공시가격합계액 – 12억원 x 공정시장가액비율 (60%) = 과세표준 x 초과누진세율 = 산출세액

• 법인소유주택 (2주택 이하: 2.7%, 3주택 이상: 5%)

공시가격합계액 x 공정시장가액비율 (60%) = 과세표준 x 세율 = 산출세액

1주택자의 범위 및 주택수의 계산

• 공동소유 1주택의 특례
  • 요건: 과세기준일 현재 1주택을 배우자와 공동 소유하는 경우로 다른 세대원의 주택이 없는경우
  • 신청: 해당연도 9월 16일부터 30일까지 특례적용 신청서 제출
  • 특례: 1세대1주택으로 보아 과세표준 계산의 특례와 세액공제 적용
• 주택수의 계산 (1세대 1주택으로 보는 경우)
  • 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 소유하는 경우
  • 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 (3년 미경과)
  • 1주택과 상속으로 취득한 주택을 함께 소유하는 경우로 다음 중 하나에 해당하는 경우
    • – 5년 미경과 / 지분율 40%이하 / 지분율에 해당하는 공시가격 6억원 이하 (수도권 밖은 3억원)
  • 1주택과 지방 저가주택을 함께 소유하는 경우로 다음 요건을 모두 충족하는 주택

– 공시가격 3억원 이하, 수도권 밖 (광역시 및 특별자치시 밖)

세율, 세부담상한, 세액공제

• 주택에 대한 세율
  • ① 개인
    • 2주택 이하: 0.5 ~2.7%
    • 3주택 이상: 0.5 ~ 5%
  • ② 법인
    • 2주택 이하: 2.7%
    • 3주택 이상: 5%

• 1주택자의 연령별 세액 공제 (한도:80%)
  • 60세 이상 ~ 65세 미만: 20%
  • 65세 이상 ~ 70세 미만: 30%
  • 70세 이상: 40%

• 1주택자의 보유기간별 세액 공제 (한도:80%)
  • 5년 이상 ~ 10년 미만: 20%
  • 10년 이상 ~ 15년 미만: 40%
  • 15년 이상: 50%

• 세부담상한 비율
  • 개인주택 및 토지: 100분의 150
  • 법인주택: 규정없음

• 세액공제시 보유기간의 계산
  • 손실, 노후 등으로 재건축하는 주택은 멸실주택을 취득한 날부터 보유기간 계산
  • 배우자로부터 상속받은 주택에 대하여 피상속인이 해당 주택 취득한 날부터 보유기간 계산

토지분 종합부동산세

• 과세대상토지
  • 종합합산 과세대상: 국내 소재 재산세 과세대상토지 중 비사업용, 비효율적인 토지
  • 별도합산 과세대상: 국내 소재 재산세 과세대상토지 중 영업용, 사업용 토지
• 납세의무자
  • 종합합산 과세대상: 공시가격 합계금액이 5억원을 초과하는 자
  • 별도합산 과세대가: 공시가격 합계금액이 80억원을 초과하는 자
  • 수탁자 명의로 등기된 신탁재산은 위탁자가 납세의무자, 수탁자에게 물적납세의무 있음.
• 과세표준 및 세율
  • 종합합산 과세대상: 공시가격 합계액 – 5억원 x 공정시장가액비율 60% x 초과누진세율 (1~3%)
  • 별도합산 과세대가: 공시가격 합계액 – 80억원 x 공정시장가액비율 60% x 초과누진세율 (0.5~0.7%)

종합부동산세 과세대상토지

• 토지분 종합부동산세: 종합합산대상 토지/별도합산대상 토지

• 과세기준일
  • 종합부동산세와 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 동일하다
• 납세지
  • 개인: 거주자는 주소지 또는 거소지, 비거주자는 주택 & 토지의 소재지
  • 법인: 내국법인은 법인등기부상의 본점 및 주사무소의 소재지, 외국법인은 주택 & 토지의 소재지
• 비과세
  • 재산세의 비과세, 과세면제 또는 경감에 관한 규정을 준용한다.

종합부동산세의 징수방법

• 원칙: 부과징수 (과세권자가 결정)
  • 납부기한: 12월 1일 ~12월 15일, 납부개시 5일전까지 고지서 발급
• 납세의무자 (납세고지서)
  • 납부기한 12월 15일까지 납부, 납부지연가산세: 미납부세액의 3%
• 예외: 신고납부 (납세자가 선택한 경우)
  • 신고기한: 12월 1일 ~12월 15일, 부과주의 결정은 없었던 것으로 본다.

종합부동산세의 분할납부

• 종합부동산세의 분할납부
  • 요건: 납부할 세액이 250만원을 초과
  • 신청: 납부기한 내에 신청서를 관할 세무서장에게 제출
  • 기간: 납부기한이 경과한 날부터, 6개월 이내에 분할납부
  • 세액
    • 납부할 세액이 500만원 이하: 250만원을 차감한 금액
    • 납부할 세액이 500만원 초과: 100분의 50이하의 금액
  • 고지: 관할세무서장은 납부고지서를 구분하여 수정고지
• 종합부동산세의 부가세: 분납가능
  • 농어촌특별세 -> 납부할 종합부동산세 X 20%

종합부동산세의 납부유예

• 요건
  1. 과세기준일 현재 1세대 1주택자일 것
  2. 과세기준일 현재 60세 이상이거나 해당 주택을 5년이상 보유할 것
  3. 다음의 어느 하나에 해당하는 소득기준을 충족할 것
     • 직전 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하일 것
     • 직전 과세기간의 종합소득금액이 6천만원 이하일 것
  4. 해당 연도의 주택분 재산세액이 100만원을 초과할 것
• 신청: 그 납부기한 만료 3일 전까지 신청, 이 경우 담보를 제공해야 함.
• 취소
  • 해당주택을 타인에게 양도하거나 증여하는 경우
  • 사망하여 상속이 개시되는 경우
  • 1세대 1주택자에 해당하지 않게 되는 경우
  • 납부유예 된 세액을 납부하려는 경우

기출지문

• 취득세 중과대상인 고급오락작용 건축물은 종합부동산세 과세대상이 아니다.
• 어린이집으로 운영하는 주택은 과세표준 합산대상주택에 포함되지 않는다.
• 문화재보호법에 따른 등록문화재 주택은 과세표준 합산대상주택에 포함되지 않는다.
• 종부세 과세기준일 현재 건축법에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택은 합산대상주택에 포함되지 않는다.
• 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택은 과세표준 합산대상주택에 포함되지 않는다.
• 과세표준 합산대상에 포함되지 않는 주택을 보유한 납세의무자는 해당연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.
• 거주자가 소유한 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 9억원을 초과하는 경우 납세의무자에 해당한다.
• 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부하여야 할 의무가 있다.
• 주택 (주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지 (주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지)를 함께 소유하는 경우 1세대 1주택자로 본다.
• 혼인으로 인한 1세대 2주택의 경우 납세의무자의 신고여부와 관계없이 5년간 각각 1세대로 본다.
• 과세기준일 현재 세대원 중 1인과 그 배우자 2인이 공동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 아니한 경우 1주택자로 신청을 하면 해당 1주택에 대한 납세의무자로 한다.
• 합산배제 신고한 문화재보호법에 따른 등록문화재에 해당하는 주택은 1세대가 소유한 주택 수에서 제외한다.
• 1세대가 일반주택과 합산배제신고한 임대주택을 각각 1채씩 소유한 경우 해당 일반주택에 그 주택 소유자가 실제로 거주하는 경우에 한하여 1세대 1주택으로 본다.
• 주택분 종부세의 납세의무자가 과세기준일 현재 1세대 1주택자로 만 70세이고 해당주택을 5년 보유한 경우 법령에 따라 산출된 세액에서 법령이 정하는 연령별공제율을 곱한 금액을 세액공제 한다.
• 종부세 과세대상 1세대1주택자로서 과세기준일 현재 해당 주택을 12년 보유한자의 보유기간별 세액공제에 적용되는 공제율은 100분의40이다.
• 2주택을 소유하여 1천분의 27의 세율이 적용되는 법인의 경우 주택에 대한 종부세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 0원을 공제한 금액에 100분의 60을 곱한 금액으로 한다.
• 주택분 종부세액을 계산할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 매수하여 소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.
• 주택에 대한 과세표준은 공시가격 합계액에서 9억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 산출한 금액을 과세표준으로 한다.
• 1세대 1주택자는 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 12억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 한다.
• 국내에 있는 부부공동명의 (지분이 동일)로 된 1세대 1주택의 공시가격이 14억원인 경우는 납세의무가 없다.
• 일반지역 2주택자에 해당하는 개인에 대한 과세표준이 3억원인 경우 적용될 세율은 1000분의 5이다.
• 납세의무자가 법인이며 3주택이상을 소유한 경우 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 100분의 5의 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종부세액으로 한다.
• 건축법 등 관계법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 않은 건축물의 부속토지는 종합부동산세 과세대상이다.
• 종중이 1990년 1월부터 소유하는 토지는 종합부동산세 과세대상이 아니다.
• 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 국내 소재하는 종합합산과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원 초과시 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
• 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 국내 소재하는 별도합산과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원 초과시 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
• 과세기준일 현재 만 60세이상인 자가 보유하고 있는 종합부동산세 과세대상인 1세대 1주택자는 연령에 따른 세액공제를 받을 수 있다.
• 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에서 1~3%의 세율을 적용하여 계산한다.
• 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에서5~0.7%의 세율을 적용하여 계산한다
• 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이다.
• 지방세법에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.
• 납세자에세 부정행위가 없으며 특례 제척기간에 해당하지 않는 경우 원칙적으로 납세의무성립일부터 5년이 지나면 종합부동산세를 부과할 수 없다.
• 종합부동산세는 부과주의가 원칙이며, 납세의무자의 선택에 의하여 신고납부도 가능하다.
• 관할세무서장이 종합부동산세를 부과, 징수하는 경우 납부고지서에 주택 및 토지로 구분한 과세표준과 세액을 기재하여 납부기간 개시 5일전까지 발급하여야 한다.
• 甲이 종합부동산세 신고납부 방식으로 납부하고자 하는 경우 과세표준과 세액을 해당연도 12월 1일부터 15일까지 관할세무서장에게 신고하는 때에 종합부동산세 납세의무는 확정된다.
• 납세의무자는 선택에 따라 신고, 납부할 수 있으나 신고를 함에 있어 납부세액을 과소하게 신고할 경우 과소신고가산세는 적용한다.
• 납세의무자가 거주자인 개인인 경우 납세지는 소득세법상 납세지 규정을 준용한다.
• 종합부동산세의 납세의무자가 비거주자인 개인으로 국내사업장이 없고, 국내원천소득이 발생하지 아니하는 1주택을 소유한 경우 그 주택 소재지를 납세지로 한다.
• 납부할 세액이 250만원을 초과하는 경우 납부기한 경과한 날부터 6개월 이내 분납할 수 있다.
• 관할세무서장은 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 400만원인 경우 최대 150만원의 세액을 납부기한이 경과한 날부터 6개월 이내에 분납하게 할 수 있다.
• 관할세무서장은 납세의무자가 과세기준일 현재 1세대 1주택자가 아닌 경우에도 주택분 종합소득세액의 납부유예를 허가할 수 있다. 허가할 수 없다.
• 관할세무서장은 주택분 종합부동산세액의 납부가 유예된 납세의무자가 해당 주택을 타인에게 양도하거나 증여하는 경우에는 그 납부유예 허가를 취소하여야 한다.

오늘은 공인중개사 시험과목 중 세법에서 종합부동산세에 대해 알아보았습니다. 다음 포스팅은 취득세에 대한 포스팅으로 돌아오겠습니다. 열공하셔서 다들 2024년 공인중개사 자격증 취득하시길 바라겠습니다.

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