오늘은 “공인중개사법령 및 실무” 중개실무에 대해서 정리한 내용을 아래에 작성해 두었습니다. 특히 이번 파트는 주택 임대차보호법 / 상가건물 임대차보호법에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. 편하실때 쓰윽 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^
주택 / 상가건물 임대차보호법
적용범위
존속기간
- 최단 존속기간: 주택 (2년) / 상가 (1년) ⇒ 임차인 해당 기간 미만 주장 가능 (최단존속기간 이하 계약 시)
- 기간 종료해도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 존속하는 것으로 본다.
- 경매 시 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다.
- 묵시적 갱신 (법정갱신)
- 다음의 기간만료 전까지 통지가 없으면 인정
- 임대인: 주택(6~2개월) / 상가(6~1개월) 전까지
- 임차인: 주택(2개월) / 상가(1개월) 전까지
- 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
- 존속기간은 주택 2년, 상가 1년으로 간주
- 임차인은 언제든지 해지 통고 가능: 임대인에 도달 3개월 지난 후 효력 발생
- 적용배제: 2기 차임 연체, 임차인의 현저한 의무 위반 (주택)
- 다음의 기간만료 전까지 통지가 없으면 인정
- 계약해지 (상가)
- 임대인: 차임 연체액이 3기에 달하면 임대인은 계약해지 가능
- 임차인: 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우 임대차계약 해지 가능
- 임대인이 해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력 발생
계약갱신요구권 (공통)
- 기간만료 전 주택 (6~2개월), 상가 (6~1개월) 사이 갱신요구 가능
- 임대인의 갱신거절 사유
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- 임차인이 주택(2기) / 상가(3기)의 차임을 연체한 경우
- 임차인의 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 쌍방 합의로 임대인이 임차인에 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인의 동의 없이 임차물 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적달성 불능한 경우
- 임차물의 전부 또는 대부분을 철거, 재건축을 목적으로 점유회복이 필요한 경우
- 임차인의 현저한 의무위반, 임대차 지속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
- 임대인(직계 존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 (주택)
- 임차인의 임차물 전부 또는 일부를 고의 중과실로 파손한 경우
- 갱신임대차는 전 임대차와 동일 조건으로 다시 계약된 것으로 간주 (차임, 보증금은 증액제한 범위 내에서 증감 가능)
계약갱신요구권 (상가)
- 최초기간 포함 전체기간이 10년 초과 X ⇒ 법정갱신 적용 x (판례)
- 전차인 (임대인의 동의 받음)은 기간 내 임차인을 대위하여 갱신요구 행사 가능
- 지역별 보증금액 초과 임대차의 경우 ⇒ 증액제한 없이 증액청구 가능
계약갱신요구권 (주택)
- 계약갱신요구권은 1회에 한하며, 존속기간은 2년으로 간주
- 갱신되는 임대차의 해지는 묵시의 갱신 준용
- 갱신거절로 인한 손해배상 합의 ⇒ 다음의 금액 중 큰 금액
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- 갱신거절 당시 환산 월 차임의 3개월분
- 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월 차임과 갱신걸절 당시 환산 월 차임 간 차액의 2년분
- 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해
대항력
| 주택임대차보호법 | 상가건물 임대차보호법 |
| 주택의 인도 + 주민등록 (전입신고) | 건물인도 + 사업자등록신청 |
| ➀ 대항요건은 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 계속 존속하고 있어야 한다.
➁ 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. |
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주택임대차 대항력 관련 판례
- 다가구용 단독주택이 다세대주택으로 변경 ⇒ 임차인이 이미 취득한 대항력 상실 X, 대항력 유지
- 입주 및 전입신고를 한 주택의 소유자가 그 주택을 타인에게 매도함과 동시에 종전의 상태를 유지한 채 그 주택을 다시 임차한 경우, 주택임차권의 대항력은 주택양수인의 소유권이전등기일 다음 날부터 임차인으로서 대항력 가짐. (매매와 임대차가 동시에 이루어진 경우)
- 임차인: 주택의 인도와 전입신고를 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력 생김 (보증금 지급과 관계 x)
- 가장임차인 (최우선변제권 목적): 주택을 주거용으로 사용/수익 않고, 소액임차인으로 보호받아 선순위담보권자에 우선한 채권회수 목적 -> 대항력 x
- 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 별개
- 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택인도와 주민등록을 마침으로써 대항요건을 갖춘 임차인은 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항 가능.
우선변제
- 주택: 대항요건 + 확정일자 (확정일자 부여기관), 상가: 대항요건 + 확정일자 (세무서장)
- 확정일자부터 효력 발생
- 보증금 전액에 대해 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선변제
- 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없다.
- 금융기관 등이 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우, 양수금액 범위에서 우선변제권을 승계
우선변제권 승계
- 금융기관 등이 확정일자 또는 등기에 의해 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우, 양수금액의 범위에서 우선변제권을 승계
- 임차인이 대항요건을 상실하거나, 임차권등기가 말소된 경우 및 민법에 따른 임대차등기가 말소된 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.
- 금융기관 등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.
주택임대차 우선변제권 관련 판례
- 경매절차에서 주택을 경락, 매각대금을 납부하지 않은 최고가매수신고인으로부터 주택임차 ⇒ 우선변제권 x
- 우선변제권을 가진 임차인의 임차권과 분리하여 보증금반환채권만을 양수한 채권양수인 ⇒ 우선변제권 x
- 대항요건 + 확정일자 임차인: 임차주택과 대지가 함께 경매 or 대지만 경매 -> 우선변제권 인정 : 임대차 성립 당시 임대인 소유 -> 대지 소유자가 달라진 경우도 인정, 미등기도 적용 (단, 대지에관란 저당권이 설정된 후, 건물이 신축된 경우는 불인정)
- 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 집행권원을 얻어 강제 경매 신청 : 우선변제권을 행사, 배당요구 불필요
- 점포/사무실 건물: 근저당 설정 후, 그 건물이 주거용으로 용도변경되고 이후 임차인 : 우선변제권 있음.
정보제공요청
- 주택임대차 이해관계인 또는 임대차계약을 체결하려는 자 (임대인의 동의 필요): 임대차목적물, 확정일자부여일, 차임, 보증금, 임대차기간 등.
- 임대차계약의 당사자 : 임대인 임차인의 인적사항 요청 가능
- 갱신 거절된 임차인은 임대인, 임차인의 성명, 법인명 또는 단체명만 요청 가능
- 임대차계약 체결 시 임대인의 정보제시 의무
- 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 단, 임대인이 계약체결 전 임차인이 확정일자 부여기관에 정보제공을 요청할 수 있도록 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다.
- 납세증명서. 단 임대인이 계약체결 전 미납세의 열람에 동의함으로써 갈음할 수 있다.
- 임대차계약 체결 시 임대인의 정보제시 의무
최우선변제
임차권등기명령
- 의의: 임대차 종료 후 보증금 반환받지 목한 임차인 단독으로 법원에 신청가능
- 임대인에게 임차권등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있음
- 등기명령 신청 및 등기 관련 비용은 임대인에게 청구 가능
- 효력
- 임차권 등기가 경료되면 대항력과 우선변제권 취득
- 이미 대항력과 우선변제권 확보한 경우 계속 효력 유지
- 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라고 그 효력 유지
- 등기 후 전입한 임차인은 최우선변제권 X, 우선변제권O
- 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 한 임차인은 당연배당 인정
- 보증금반환의무가 임차권등기말소의무보다 선이행 의무 (동시이행관계 아님)
- 민법상 당사자 합의에 의한 임차권등기도 임차권등기명령에 의한 등기와 동일한 효력
표준계약서
- 임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국장과 협의하여 정하는 임대차표준계약서를 우선으로 사용
- 당사자간 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우는 예외
임차인보호규정
- 소액사건심판법 일부규정 준용 (보증금 반환청구소송시)
- 집행권원에 의한 경매시, 반대의무 이행 및 이행제공을 집행개시 요건으로 보지 않음.
증액제한
- 차임 보증금의 5% 초과 금지
- 증액 후 1년 내 증액 불가
- 계약종료 후 재계약, 계약 종료전 당사자 합의로 증액시 적용 불가
임차권승계 (주택)
| 구분 | 임차인과 동거자 | 임차권 승계 |
| 법정상속권자 有 | 법정상속인 | 법정상속인 |
| 사실혼 배우자 | 사실혼배우자 + 2촌 이내 친족 공동 | |
| 법정상속권자 無 | 사실혼 배우자 | 사실혼 배우자 |
| 독거 | 국고귀속 | |
| 승계권 포기: 임차인 사망 후 1개월 이내 | ||
산정률 제한
| 주택임대차보호법 | 상가건물 임대차보호법 |
| 연 10%와 한국은행 공시기준금리에 2%를 더한 것 중 낮은 비율을 곱한 것 초과 금지 | 연 12%와 한국은행 공시기준금리에 4.5배를 곱한 것 중~ |
분쟁조정위원회
- 설치: 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소, 한국감정원의 지사 또는 사무소 (필수) / 시도 (재량)
- 구성: 위원장 (호선) 1명 포함 5명 이상 30명 이하 / 임기: 3년 / 연임가능
- 60일 내 종료 ⇒ 조정안 통지 ⇒ 14일 내 수락의사 서면표시 x ⇒ 조정거부로 간주
상가권리금회수보호
- 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 임대차 종료시까지 방해 금지.
- 손해배상청구
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- 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액 초과 금지
- 임대차 종료한 날부터 3년 내 행사하지 않으면 시효로 소멸
- 국장은 법무부장관과 협의하여 표준권리금계약서 정하여 이의 사용을 권장할 수 있다.
- 적용제외: 대규모, 준대규모점포 일부 (전통시장은 제외), 국/공유재산
√ 상가임대차 관련 판례
- 상가건물에 해당하는지 여부: 공부상 x, 실질적으로 판단
- 상가 임차인이 사업자 폐업신고 후, 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록: 대항력과 우선변제권 존속x
- 상가건물의 일부분을 임대차: 임차 부분을 표시한 도면을 첨부
- 대항력/우선변제권: 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록
- 최초의 임대차기간: 이 법 시행 이전 체결되었다가 생신된 임대차 -> 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미
- 가등기가 경료된 후, 대항력을 취득한 상가건물의 임차인 -> 가등기에 기하여 본등기 경료 ->대항력 인정x
- 상가건물의 공유자인 임대인의 갱신거절 통지행위: 공유물의 관리행위 -> 공유자 지분 과반수의 결정
- 임대차계약 종료시, 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손배: 동시이행 관계 x
2 thoughts on “중개사법 요약노트: 중개실무 Part.3 주택 임대차보호법 / 상가건물 임대차보호법”