세법 요약노트 Part. 3 양도소득세 1장

오늘은 공인중개사 2차 시험과목 중 하나인 세법, 그중에서도 양도소득세 에 대해서 포스팅 해보도록 하겠습니다. 편하실때 쓰윽 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^

[양도소득세 계산기] 링크

양도소득세 1장

양도소득세의 특징: 국세/인세

• 개인단위: 개인별로 과세한다. 따라서 공유물의 경우 지분비율에 따라 납세의무가 있다.
• 열거주의: 소득세법에 열거된 소득에 한한다.
• 유상이전: 등기여부를 불문하고 매매 등 유상으로 사실상 이전하는 경우에 과세한다.
• 분류과세: 보유이익, 자본이익으로 종합소득 합산하지 않고, 양도소득으로 과세
• 신고주의: 납세의무자가 과세표준과 세액을 신고함으로써 납세의무가 확정된다. 다만, 신고의무 불이행시, 납세지 관할 세무서장이 과세표준과 세액을 추계결정한다.

양도소득세의 과세대상

• 부동산: 토지, 건물 (시설물 구축물 포함), 주택
• 기타자산
  1. 부동산과 함께 양도하는 영업권 (부동산과 별도로 양도시 제외)
  2. 부동산과 함께 양도하는 이축권 (부동산과 별도로 양도시 제외)
  3. 특정시설물 이용권 및 회원권
• 주식 및 파생상품
• 신탁 수익권
• 부동산에 대한 권리
  1. 지상권
  2. 전세권
  3. 등기된 부동산의 임차권 (미등기 부동산 임차권 제외)
  4. 부동산을 취득할 수 있는 권리- 조합원 입주권 / 분양권 / 토지상환채권 / 주택상환채권

양도행위 여부의 판단

위자료 지급 및 대물변제

• 부동산을 위자료로 지급하거나, 대물변제로 사용한 경우, 위자료를 지급한 당사자나 채무자의 양도행위로 보아 양도소득세를 부담하고, 위자료 수급자와 채권자는 취득세를 부담한다.

재산분할

• 등기원인이 재산분할: A 소유의 부동산이 B로 소유권이전등기가 실행됨에 있어 양도행위가 아니기에 A의 세금부담은 없으며, B는 형식상의 취득으로보아 취득세의 특례세율 (표준세율-2%)로 과세한다.

부담부 증여

배우자 또는 직계존비속 간의 양도

 양도시기 및 취득시기

기타 양도시기 및 취득시기 & 취득시기의 의제

• 부동산 및 부동산에 관한 권리 및 기타자산: 1984년 12월 31일 이전 à 1985년 1월 1일
• 주식 및 출자지분: 1985년 12월 31일 이전 à 1986년 1월 1일

양도소득세의 계산구조

• 양도차익 = 양도가액 (실거래가/기준시가) – 필요경비 (실지취득가격, 자본적지출, 양도비용)
• 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제 (부동산, 입주권 3년이상 보유, 미등기시 제외)
• 과세표준 = 양도소득금액 – 양도소득 기본공제 (미등기 제외, 연 250만원)
• 산출세액 = 과세표준 x 세율 (보유기간/등기여부/양도자산장

양도차익의 계산

• 실거래가 적용

1. 1. 실거래가격이 확인되는 경우: 증빙자료 有
   2. 양도차익: 실제 양도가액 – (실제 취득가액 + 자본적 지출 + 양도비용)
   3. 실거래가격이 확인되지 않는 경우: (추계결정) 증빙자료 無, 인정할 수 없음.

빼기

• 기준시가 적용
  • 양도차익 = 양도당시 기준시가 – 취득당시 기준시가 + 필요경비 개산공제액

양도소득의 필요경비

• 자본적 지출 또는 양도비용에 대한 증명서류를 수취, 보관하거나 실제 지출사실 금융거래 증명서류에 의해 확인되어야 한다.
  • 취득가액
    1. 매입가액, 취득세, 중개보수, 컨설팅비용, 법무사비용, 부가가치세, 소송비용, 화해비용 포함
    2. 시가초과액과 조정금, 각 소득금액에 필요경비로 산입된 금액은 제외
  • 자본적지출
    1. 샤시설치비, 거실 및 방 확장공사비 등 용도변경 비용, 엘리베이터 설치비, 냉난방시설교체, 피난시설, 소송비용, 이용편의비용, 장애물 철거비용, 개발부담금 포함
    2. 각 소득금액에 필요경비로 산입된 것은 제외
  • 양도비용
    1. 계약서작성 비용, 신고서 작성비용, 공증비용, 인지대, 중개보수, 명도비용, 국민주택채권 및 토지개발채권의 만기전 양도로 발생하는 매각차손 (금융기관에 매각차손만 인정)

양도가액 & 취득가액의 특례

• 실지 양도가액의 특례
  1. 토지 또는 건물을 양도한 경우 신고의무자가 그 예정 또는 확정신고를 아니한 경우에는 부동산등기법 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 추정
  2. 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
• 실지 취득가액의 특례
  1. 상속 또는 증여 받은 자산에 대하여는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.
  2. 거주자가 양도일로부터 소급하여 10년이내 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여 받은 부동산 등의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득당시가액으로 한다.
• 토지, 건물 일괄거래시 가액의 구분
  1. 토지와 건물 등을 함께 취득하거나, 양도한 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가를 기준으로 안분하여 계산한다.

부동산 등의 기준시가

• 토지

1. 1. 일반지역: 개별공시지가
   2. 지정지역: 개별공시지가 x 국세청장이 정하는 배율
   3. 개별공시지가가 없는 토지: 비준표에 따라 납세지 관할 세무서장이 평가한 가액

• 건물
  1. 일반건물: 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정, 고시하는 가액
  2. 오피스텔 및 상업용 건물: 매년 1회 이상 국세청장이 건물과 토지에 대하여 일괄하여 산정, 고시하는 가액
• 주택
  1. 일반주택: 개별주택가격 및 공동주택가격
  2. 가격이 없는 경우: 유사 인근의 표준주택 or 공동주택을 보고 납세지 관할 세무서장이 평가한 가액

양도소득 과세표준 계산

양도차익 – 장기보유특별공제 = 양도소득금액 – 양도소득기본공제 = 과세표준

• 장기보유특별공제
  • 국내 자산을 3년 이상 보유 후 양도
  • 토지, 건물, 조합원 입주권 (전매제외)
  • 미등기 자산 제외
  • 양도차익 x 공제율 = 공제액
    1. 일반자산: 6~ 30%
    2. 1세대 1주택: 20~80% (기본 2년 거주)
  • 1주택을 2년 미거주시 6~30% 적용

• 양도소득 기본공제
  • 보유기간에 관계없음.
  • 미등기 자산은 제외
  • 소득금액별 각각 연 250만원 공제
    1. 부동산, 취득권리, 기타자산
    2. 주식
    3. 파생상품
    4. 신탁수익권
  • 먼저 양도하는 자산순으로 공제

• 기타
  • 조합원입주권은 기존 부동산 취득일부터 관리처분인가일까지를 보유기간으로 한다.
  • 증여재산 이월과세의 경우 증여자의 취득일부터 소급하여 보유기간을 계산한다.
  • 가업상속공제가 적용되는 자산의 경우 피상속인이 해당 자산을 취득한날부터 계산한다.

장기보유특별공제율

• 일반자산: 보유기간 연 2%

• 1주택자: 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%

• 1주택자의 경우 보유기간: 3년 (12%) + 거주기간 2년 (8%) = 최저 20% 공제
• 비거주자의 장기보유특별공제율: 6~30% (일반자산)
• 동일한 연도에 수회 양도하는 경우에도 요건을 충족하는 경우에는 횟수에 관계없이 자산별로 각각 공제

• 증여자와 수증자의 관계: 배우자(사망 후 양도 시 제외) 또는 직계존비속
• 적용대산 자산: 부동산, 부동산 취득권리, 특정시설물 이용권
• 양도차익의 계산: 양도가액에서 증여자의 취득가액을 공제한다. 10억원 -1억원 =9억원
• 필요경비: 수증자가 부담한 증여세와 증여자의 자본적지출액을 필요경비에 산입
• 보유기간의 계산: 증여자의 취득한 날부터 보유기간을 계산 (장기보유특별공제 & 세율 적용)
• 증여세의 납부: 증여자와 수증자가 연대납세의무
• 1세대 1주택 및 이월과세를 적용하지 않는 경우의 세액보다 적은 경우는 제외

부당행위계산 (특수관계인을 통한 우회양도)

• 특수관계인과의 거래로 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
• 특수관계인에게 자산을 증여 후 수증자가 10년 이내에 타인에게 양도하는 경우
• 당초 증여자가 직접 타인에게 양도한 것으로 본다.
• 다만, 수증자가 부담한 증여세와 양도소득세를 합한 세액과 위의 ④에 따른 양도소득세를 비교하여 수증자가 부담하는 세액이 크면 증여자가 직접 양도한 것으로 보지 않는다.
• 위의 ④의 경우 당초 乙이 부담한 증여세는 부과 취소된다.
• 위의 ④의 경우 양도소득세는 증여자와 수증자가 연대납세의무를 진다.

 고가양수 & 저가양도

1. 특수관계인 (배우자 및 직계존비속 제외)과의 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
2. 취득가액이 시가보다 높은 경우, 양도가액이 시가보다 낮은 경우
3. 시가와 거래가약의 차액이 3억원이상 또는 시가의 100분의 5 이상인 경우에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
4. 시가란 양도일 또는 취득일 전 후 3개월의 기간에 대하여 상속세 및 증여세법의 규정을 준용하여 평가한 가액을 의미

양도소득세의 세율

• 주택 및 조합원입주권
  • ① 1년 미만 보유: 70%
  • ② 1년 이상 ~2년 미만: 60%
  • ③ 2년 이상: 6 ~ 45%
• 주택분양권
  • ① 1년미만: 70%
  • ② 1년이상: 60%
• 3미등기 자산: 70% (보유기간 상관없음)
• 비사업용토지
  1. 일반지역: 2년 이상 보유: 16~55%
  2. 투기지역: 2년 이상 (26~65%)
• 위의 자산을 제외
  1. 1년미만: 50%
  2. 1년 ~ 2년 미만: 40%
  3. 2년 이상: 6~45%

미등기 양도자산

• 미등기자산의 불이익
  • ① 양도소득세 비과세 및 감면의 적용을 하지 아니한다.
  • ② 장기보유특별공제 및 양도소득 기본공제를 적용하지 아니한다.
  • ③ 양도소득세의 세율 과세표준은 70%로 한다.
  • ④ 필요경비 개산공제율3%를 적용한다.
• 미등기자산의 예외
  • ① 장기할부조건으로 취득한 자산으로 그 계약조건에 의하여 등기가 불가능한 경우
  • ② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 등기가 불가능한 자산
  • ③ 농지의 교환 또는 분할으로 인하여 발생하는 소득 및 8년 이상 자경농지와 농지의 대토
  • ④ 1세대 1주택으로서 건축법에 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
  • ⑤ 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지
  • ⑥ 공사용역 대가로 취득한 보류지를 환지처분공고 전에 양도하는 토지

오늘은 공인중개사 시험과목 중 세법에서 양도소득세 Part.1에 대해 알아보았습니다. 다음 포스팅은 양도소득세 Part. 2에 대한 포스팅으로 돌아오겠습니다. 열공하셔서 다들 2024년 공인중개사 자격증 취득하시길 바라겠습니다.

중개사법 요약노트