오늘은 “공인중개사법령 및 실무” 중개실무 명의신탁에 대해서 정리한 내용을 아래에 작성해 두었습니다. 특히 이번 파트는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. 편하실때 쓰윽 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^
「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」
명의신탁: 의의
- 부동산에 관한 소유권 그 밖의 물권의 실권리자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정
명의신탁: 효력
- 명의신탁약정은 무효
- 명의신탁약정에 따른 부동산 물권변동(등기)은 무효 – 단 계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우 유효
- 명의신탁약정, 등기의 무효는 제3자 (선의, 악의 불문)에 대항할 수 없다. – 다만, 제3자가 수탁자의 처분행위에 적극 가담함으로써 사회질서위반한 경우에는 제3자의 명의등기는 무효
- 명의신탁약정 자체는 선량한 풍속 기타 사회질서 위반 x, 불법원인급여 x (판례)
명의신탁: 제외
- 양도담보 및 가등기담보 (담보라는 뜻이 기재된 서면을 등기신청서와 함께 제출)
- 상호명의신탁 (구분소유적 공유등기)
- 신탁법, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁재산 등기한 경우
명의신탁: 특례 (명의신탁약정에는 해당하지만, 제재 적용 X)
- 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우
- 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
- 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
※ 조세포탈, 강제집행 면탈 또는 법령상의 제한을 회피할 목적으로 하는 경우는 특례에서 제외됨.
명의신탁: 제재
- 과징금: 해당 부동산평가액의 30% 범위 내에서 신탁자에게 부과
- 이행강제금: 1차 부동산평가액의 10% (과징금 부과일로부터 1년 경과시), 2차 부동산평가액의 20% (다시 1년 경과시)
- 벌칙: 신탁자 (5년 이하 / 2억 이하), 수탁자 (3년 이하 / 1억 이하)
명의신탁: 관련 판례
- 명의신탁관계는 당사자 사이의 내부관계에서는 신탁자가 소유권을 보유하되, 외부관계에서는 수탁자가 완전한 소유자로서 행세하기로 약정함으로써 성립 (명의신탁 목적물이 반드시 신탁자의 자금으로 취득되어야만 성립되는 것은 아니다.)
- 실명법 시행 전이라면 계약명의신탁의 경우 명의수탁자가 명의신탁자에게 반환하여야 할 부당이득의 대상은 당해 부동산 자체이다. (위의 법 시행 후는 매수자금)
- 경매 목적 부동산의 소유권은 경락대금을 실질적으로 부담한 자가 누구인가와 상관없이 대외적으로는 물론 대내적으로도 그 명의인이 취득한다.
- 계약명의신탁의 경우 계약과 등기의 효력은 매매계약 체결 당시 매도인의 인식을 기준으로 판단해야 하고, 매도인이 계약 체결 이후에 명의신탁약정 사실을 알게 되었다고 하더라도 위 계약과 등기의 효력에는 영향이 없다.
2자간 등기명의 신탁
- 신탁자는 명의신탁약정 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
- -소유권에 기한 방해제거청구권을 행사하여 수탁자 명의의 등기말소청구, 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기청구 가능
- 수탁자가 제3자에게 처분한 경우
- 신탁자는 수탁자에게 부당이익반환청구를 할 수 있다.
- 수탁자에게 횡령죄 성립은 하지 않는다.
3자간 등기명의 신탁
- 소유권은 매도인 (원소유자)에게 귀속
- 신탁자는 매도인을 대위하여 수탁자 명의 등기말소청구 가능
- 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기청구 x (소유자가 아니므로)
- 수낙자가 신탁자에게 이전등기 경료 – 실체관계에 부합하므로 유효
- 수탁자가 제3자에게 처분한 경우
- 신탁자는 수탁자에게 부당이득반환청구를 할 수 있다.
- 수탁자에게 횡령죄 성립 x
계약명의신탁
1, 매도인이 “선의”인 경우
- 명의신탁약정: 무효, 매도인과 수탁자간의 매매계약 및 이전등기: 유효
- 수탁자는 소유권취득, 제3자에게 처분시 횡령죄 x
- 신탁자는 수탁자에게 부당이득반환청구 가능 (매수자금)
- 신탁자 지시에 따른 명의이전, 처분대금반환 약정은 무효 (판례)
- 수탁자가 대물변제로써 신탁자에게 소유권이전등기를해 준 경우: 유효
- 매도인이 “악의”인 경우
- 매매계약과 물권변동은 무효 (수탁자는 소유권 취득 x)
- 수탁자의 처분행위는 매도인의 소유권을 침해하는 불법행위
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