오늘은 공인중개사 2차 시험과목 중 하나인 세법, 그중에서도 등록면허세에 대해서 포스팅 해보도록 하겠습니다. 편하실때 쓰윽 한번 보시고 그동안 공부하신 것들을 다시 한번 머리에 새기는 시간이 되시면 좋겠네요^^
등록면허세
등록면허세의 개요
등록면허세의 납부절차
- 등록면허세 신고서 제출 (시/군/구)
- 납부고지서 교부
- 납부고지서에 따라 납부 (시/군 금고)
- 영수증 교부
- 영수증 송부 (시/군 금고 -> 시/군/구)
- 등기서류 + 영수증 첨부 (등록관청)
등록면허세의 특징
- 도세/구세 (도구세): 도세, 특별자치시, 자치도세 / 특별시, 광역시의 자치구세
- 형식주의: 등기, 등록행위가 합법, 정당성 여부 불문하고 그 명의자에게 과세하는 형식주의 조세
- 종가세: 과세물건의 가격, 금액을 과세표준으로 하는 종가세
- 종량세: 과세물건의 수량 등의 단위로 표시하는 종량세를 병행
- 신고납부: 등기/등록을 하기 전까지 납세지 관할 지자체의 장에게 신고하고 납부
- 물세: 납세의무자의 조세부담능력을 고려하지 않고 과세물건에 중점을 두고 과세하는 물세
과세대상 & 비과세대상
1) 과세대상
: 재산권, 기타권리의 설정, 변경, 소멸에 대한 등기 등록하는 행위를 과세대상으로 함.
- 광업권, 어업권, 양식업권의 등록
- 차량 등 연부로 수입하여 등록
- 제척기간이 경과한 물건의 등기
- 면세점에 해당하는 물건의 등기
2) 비과세대상
- 국가 등이 자기를 위한 등기 등록
- 회사정리에 대한 촉탁등기
- 행정구역 변경 등의 등록
- 계량단위 등 단순한 변경등기
- 지목이 묘지인 토지의 등기
- 압류등기 된 재산 압류 해제 등기
3) 공통: 2010년 12월 31일 이전 취득한 부동산 소유권 등기 등록을 포함한다.
등록면허세의 납세의무자
- 지상권 설정: 지상권자 & 건축물의 소유자
- 지역권 설정: 지역권자 & 요역지의 소유자
- 전세권 설정: 전세권자 & 전세계약자
- 임차권 설정: 임차권자 & 임차인
- 저당권 설정: 저당권자 & 채권자
- 가등기 설정: 가등기권리자 & 채권자
- 말소등기: 설정자 & 현재의 소유자
- 공동명의 등기: 연대납세의무
- 환급대상: 등기한 후 판결 등에 의하여 무효, 취소가 되어 말소되어도 납부한 세금은 환급대상이 아니다.
- 채권자 대위등기: 판결에 따른 소유권 보존등기를 A명의 등기를 하는 등록면허세 납세의무는 A에게 있음.
- 채권자 대위자는 납세의무자를 대위하여 등록면허세를 신고납부 할 수 있다. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 납부확인서를 발급받을 수 있다.
등록면허세의 과세표준
- 부동산 가액에 의한 과세표준: 소유권/지상권/가등기
- 등록 당시 신고가액: 등기 또는 등록자의 신고가액으로 한다
- 등록 당시 시가표준액: 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액 보다 적은 경우
- 취득 당시 가액 & 등록 당시 가액
- 취득세에 따른 소유권 취득을 원인으로 하는 등록의 경우
- 취득당시가액: 광업권, 어업권 및 면세점에 해당하는 물건
- 취득당시가액 & 등록당시가액 중 높은 금액: 제척기간 만료
- 등록당시 자산평가 & 감가상각으로 가액이 변동 시, 변경된 가액으로 한다.
- 취득세에 따른 소유권 취득을 원인으로 하는 등록의 경우
- 채권금액에 의한 과세: 저당권/경매신청/가압류/가처분/가등기
- 채권금액이 없을 때: 채권의 목적이 된 것의 가액 또는 처분의 제한 목적이 된 금액
- 기타금액 (종가세)
- 지역권 설정 및 이전등기: 요역지 가액
- 전세권 설정 및 이전등기: 전세금액
- 임차권 설정 및 이전등기: 월임대차 금액
- 저당권, 경매신청, 가압류: 채권금액
- 가등기: 채권금액/부동산가액
- 종량세: 건당 6,000원
- 소멸등기 (말소등기, 멸실등기)
- 변경등기 (구조변경, 용도변경, 지목변경)
- 합병등기: 토지의 합필 및 분필등기
- 담보물 추가
부동산 소유권 등기세율
| 상속 | 1000분의 8 (이전등기) |
| 증여 | 1000분의 15 (이전등기) |
| 유상 | 1000분의 20 (이전등기) |
| 원시 | 1000분의 8 (보존등기) |
- 2010년 12월 31일 이전 취득한 미등기 부동산에 대한 소유권 등기세율이다.
- 유상거래로 취득하는 주택의 경우 취득세율의 100분의 50으로 한다.
- 지자체의 장은 표준세율에 100분의 50의 범위안에서 가감할 수 있다.
- 등록면허세의 세액이 6,000원 미만인 경우에는 그 세액을 6,000원으로 한다.
소유권 이외 등기세율
| 등기원인 | 납세의무자 | 과세표준 | 세율 |
| 지상권 설정 | 지상권자 | 부동산 가액 |
100분의 2 |
| 지역권 설정 | 지역권자 | 요역지 가액 | |
| 저당권 설정 | 저당권자 | 채권금액 | |
| 전세권 설정 | 전세권자 | 전세금액 | |
| 임차권 설정 | 임차권자 | 월 임대차금액 | |
| 가등기 설정 | 권리자 | 부동산가액 / 채권금액 | |
| 말소등기 | 설정자 | 매 건당 | 6,000원 |
등록면허세의 신고납부
- 납세지
- 부동산 등기: 부동산 소재지
- 같은 등록에 관계된 재산이 둘 이상 지자체에 걸쳐 있는 경우 등록관청 소재지를 납세지로 한다.
- 같은 채권을 담보하기 위하여 설정하는 둘 이상의 저당권 등록은 하나의 등록으로 보아 그 등록에 관계되는 재산을 처음 등록하는 등록관청 소재지를 납세지로 한다.
- 신고납부
- 일반적인 경우: 등록을 하기 전까지 신고납부
- 추가신고납부: 사유발생일 또는 중과세 대상이 된 날부터 60일 이내
- 채권자대위: 등록을 하기 전까지 신고 납부
등록면허세의 가산세
| 신고 불성실 | 무신고 가산세 | 무신고 | 무신고 납부세액의 100분의 20 |
| 부정 무신고 | 무신고 납부세액의 100분의 40 | ||
| 과소신고 가산세 | 과소신고 | 과소신고 납부세액의 100분의 20 | |
| 부정 과소신고 | 과소신고 납부세액의 100분의 40 |
| 납부지연 | 고지 前 | 미납부세액 + 과소납부분세액 x 지연일수 x 100,000분의 22 |
| 고지 後 | 미납부세액 + 과소납부분세액 x 100분의 3 | |
| 미납부세액 + 과소납부분세액 x 10,000분의 66 (1개월 경과시)
: 45만원 미만 미적용 |
신고의제: 등록하기 전까지 납부한 경우는 신고하고 납부한 것으로 본다. 이 경우 무신고가산세 및 과소신고가산세를 적용하지 않는다.
가산세의 감면
- 기한 후 신고시: 기한 후 6개월 이내에 신고: 무신고가산세 감면
- 수정 신고시: 기한 후 2년 이내에 신고: 과소신고 가산세 감면
등록면허세: 기출지문
- 등록면허세는 특별시, 광역시의 자치구세 및 도세에 해당한다.
- 취득세 부과 제척기간이 경과한 주택의 등기는 등록면허세 과세대상이다.
- 광업권, 어업권, 양식업권의 취득에 따른 등록은 등록면허세 과세대상이다.
- 무덤과 이에 접속된 부속시설물의 부지로 사용되는 토지로서 지적공부상 지목이 묘지인 토지에 관한 등기는 등록면허세를 부과하지 않는다.
- A가 B 소유 부동산에 관해 전세권 설정등기를 하는 경우 등록면허세의 납세의무자는 전세권자인 A 이다.
- 부동산의 등록에 대한 등록면허세의 과세표준은 등록자가 신고한 당시의 가액으로 하고, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액으로 한다.
- 채권금액에 의하여 과세액을 정하는 경우 일정한 채권금액이 없을 때에는 채권의 목적이 되는 것 또는 처분의 제한이 목적이 된 금액을 그 채권금액으로 본다.
- 사실상 취득가격을 등록면허세의 과세표준으로 하는 경우, 등록 당시에 자산재평가의 사유로 그 가액이 달라지는 때에는 변동된 가액을 과세표준으로 한다.
- 상속으로 인한 소유권 이전등기는 부동산 가액의 1000분의 8 이다.
- 도지사는 조례가 정하는 바에 의하여 등록면허세의 세율을 표준세율의 100분의 50의 범위안에서 사삼 조정할 수 있다.
- 부동산 가압류에 대한 등록면허세의 세율은 채권금액의 1000분의 2로 한다.
- 전세권 설정등기의 세율은 전세금액의 1000분의 2이다.
- 지역권 설정 및 이전등기의 세율은 요역지 가액의 1000분의 2이다.
- 전세권 설정등기에 대한 등록면허세의 산출세액이 건당 6000원보다 적을 때에는 등록면허세의 세액은 6000원으로 한다.
- 같은 등록에 관계된 재산이 둘 이상의 지자체에 걸쳐 있는 등록면허세를 지자체별로 부과할 수 없을 때, 등록관청 소재지를 납세지로 한다.
- 부동산 등기에 대한 등록면허세의 납세지는 부동산 소재지나 그 납세지가 분명하지 안을 경우에는 등록관청 소재지로 한다.
- 부동산 등기에 대한 등록면허세 납세지는 부동산 소재지이다.
- 등록하려는 자가 신고의무를 다하지 아니하고 등록면허세 산출세액을 등록하기 전까지 납부하였을때에는 신고하고, 납부한 것으로 본다, 이 경우 무신고가산세를 부과하지 않는다.
- 부동산을 등기하려는 자는 과세표준에 세율을 적용하여 산출한 세액을 등기를 하기 전까지 납세지를 관할하는 지자체의 장에게 신고납부 하여야 한다.
- 지자체의 장은 채권자대위자의 부동산 등기에 대한 등록면허세 신고납부가 있는 경우 납세의무자에게 그 사실을 즉시 통보하여야 한다.
오늘은 공인중개사 시험과목 중 세법에서 등록면허세에 대해 알아보았습니다. 다음 포스팅은 소득세 (임대소득)에 대한 포스팅으로 돌아오겠습니다. 열공하셔서 다들 2024년 공인중개사 자격증 취득하시길 바라겠습니다.